[자산 리모델링] 유치원 운영하는 50대 부부, 집 처분해 노후준비 하고 싶은데

중앙일보

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서울 중계동에 사는 이모(54)씨는 교회 부설 유치원을 운영하고 있다. 자영업자인 남편 수입이 모두 사업비용으로 들어가 학원운영수입 530만원으로 생활하고 있다. 보유자산은 11억3700만원으로 이 중 임대보증금 등 부채를 제외한 순자산은 7억1000만원 정도다. 내 집은 있지만 전세를 주고 학원 근처에 있는 아파트를 빌려 살고 있다. 자녀 가운데 첫째는 미국에서 공부를 마치고 현지 회사에 취업했고 둘째는 대학생이다. 노후준비와 자녀 결혼자금 마련이 가장 큰 관심사다.

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Q . 종로구에 보유한 아파트를 처분하려고 한다. 노후준비를 하기 위해서다. 요즘 부동산시장 돌아가는 사정을 보면 내 집 없이도 아무런 지장이 없을 것이란 생각이 든다.

A. 부동산 비중이 높아 현금흐름에 애로가 있는 이씨로선 내 집 처분이 불가피한 선택으로 보인다. 앞으로 부동산시장을 전망해 볼 때 내 집을 마냥 끌어안고 있는 것은 비싼 금융비용만 무는 결과가 될 수 있다. 지금은 부동산 경기가 좋지 않아 급하게 팔기보다는 시간을 두고 처분시기를 저울질하는 게 좋겠다. 아파트를 처분한 후 전세보증금과 은행담보대출을 제하면 2억원이 남는다. 이 돈으로 수익형 부동산을 매입해 임대수입을 확보할 것을 권한다. 수익형 부동산을 살 때 역세권이어서 위치가 좋은지, 임대수익률이 연 6~7%이상 나오는지 따져봐야 한다. 수익형 부동산 중에는 최근에 공급된 소형 오피스텔이 좋겠다. 이씨네는 투자규모가 작기 때문에 강남권 등 핵심지역보다는 이들 지역과 가까운 역세권을 추천한다. 충남 서산에 보유한 토지는 매매가 쉽지 않다. 자녀가 모두 결혼해 꼭 서울에 거주하지 않아도 될 때 전원주택 용도로 써봄이 어떨까 한다. 내 집이 없는 데 따른 심리적 안정을 얻는 효과가 기대된다.

Q. 내 집을 처분해 부채를 상환하고 수익형 부동산을 사고 나면 손에 쥐는 돈이 얼마 안 되지 싶다. 금융자산 형성이 요원해 보이는데.

A. 수익형 부동산 투자금액을 가급적 줄이는 게 좋다. 약 1억5000만원 정도로 한정하길 권한다. 종로구 아파트를 팔아 부채를 갚고 수익형 부동산을 산다 해도 4000만원의 여윳돈이 생길 전망이다. 이 돈을 안정적이면서 어느 정도 수익도 나오는 금융상품에 굴리기 바란다. 추천상품은 원금보장형 ELT(지수연계펀드) 또는 브라질 국채신탁, ELS(지수연계증권) 등이다. 목표수익률을 연 6~7% 이상 잡지 않는게 좋겠다. 다음은 적립식 투자다. 지금 월 20만원을 넣고 있는 적립식 펀드는 계속 유지해 나가자. 은행 대출금을 상환할 경우 그간 이자지출로 나갔던 45만원이 투자여력으로 전환된다. 여기에 생활비를 16만원 줄여 합치면 매월 61만원의 여윳돈이 발생한다. 이를 국내주식형 인덱스펀드, 글로벌 컨슈머펀드, 해외채권형 펀드에 각 30%씩 분배해 적립하게 되면 연 수익률 7% 가정 시 3년 후 3200만원의 목돈이 만들어진다. 다시 이 돈은 월지급식 펀드에 재투자해 이자소득을 창출하도록 하자.

Q. 가입한 보장성 보험과 연금저축에 대해서도 조언을 달라.

A. 대개 60세부터는 암과 중대질병에 걸릴 가능성이 높다. 암 치료를 위한 의료비는 보통 4000만~5000만원이 든다. 그러나 이씨네가 가입한 보험은 이의 절반도 안 되는 보장금액이다. 게다가 갱신형이다. 보험료 상승이 부담이 될 수 있고 보장기간동안에도 보험료를 내야 하는 단점이 있다. 보험료 지출로 노후에 생활자금을 축내는 상황이 벌어진다는 이야기다. 남편 이름으로 손해보험사의 실손보험에 가입하는 게 좋겠다. 부부는 62세부터 90만원의 연금을 타게 된다. 그러나 가입시기가 40대 후반이어서 10여 년 동안만 연금이 지급될 것 같다. 75세부터는 연금이 끊길 수 있다. 다행히 남편은 자영업자로 은퇴를 최대한 늦추는 게 가능하다.

서명수 기자