[이혜승기자]
2012년 상반기 아파트 시장은 유럽발 경제 위기와 고물가 등 경기 위축으로 침체를 벗어나지 못했다. 부동산을 포함한 가계부채 위험도가 높아지자 매수세가 더욱 위축되고 실수요조차 매수를 꺼리고 있다. 재건축 아파트값도 하락세를 면치 못했다. 5.10 부동산 대책으로 강남3구 주택투기지역 해제되는 등 호재가 있었고 일부 재건축 단지들은 사업 진행이 빨라 지기도 했지만 시장 침체가 워낙 심각해 투자 심리를 되살리기에는 역부족이었다.
다만 지역적으로 호재가 있거나 소형 주택, 저렴한 단지 위주로 간간히 거래가 이뤄지다 5~6월 들어선 이조차도 거래가 줄었다. 전셋값은 당초 우려와 달리 급등세가 많이 꺾였다. 크게 오른 전셋값 부담으로 다세대•다가구 등으로 수요가 분산되고 재계약만 증가해 신규 전세 수요가 많지 않았던 것으로 분석된다. 특히 예년만 못한 학군 수요와 윤달 등으로 신혼부부 수요가 줄어든 것도 원인으로 꼽힌다.
◆ 전국 아파트값
- 2012년 상반기 전국 아파트값은 0.88% 하락. - 지역별로는 서울(-2.23%)이 하락폭이 가장 크고 신도시(-2.17%), 인천(-1.45%), 경기(-1.34%)순으로 하락. - 광역시(0.70%)와 지방 도(1.97%)는 상승.
- 전국 아파트 전셋값은 1.56% 상승. - 지역별로는 지방도(2.79%), 광역시(1.85%), 서울(1.19%), 인천(1.14%), 경기(1.13%), 신도시(1.03%) 순으로 상승.
◆ 매매가 변동추이
- 2012년 상반기 아파트값 움직임은 5.10 부동산 대책에도 불구하고 지난해 동기(이하 2011년 상반기) 대비 매우 미미함. - 광역시와 지방도는 상승폭이 둔화됐고 서울은 하락폭이 커졌으며 수도권은 하락세로 진입. - 유럽발 경제 위기와 고물가 등으로 국내 경기 위축에 따른 부동산 경기 침체 심화.
◆ 규모별 변동률
- 부동산을 포함한 가계 부채 위험도가 높아지고 매수세 위축으로 실수요조차 매매 기피. - 규모별 매매가 변동률을 살펴보면 2010년 하반기 이후 처음으로 소형과 중소형 주택형 매매가 하락.
◆ 전셋값 변동추이
- 전셋값 상승세는 2009년부터 시작됐지만 2012년 상반기 들어 다소 주춤해짐. - 급등한 전셋값 부담으로 다세대•다가구 등으로 수요가 분산되고 재계약만 증가해 신규 전세 수요가 많지 않았음. - 예년만 못한 학군 수요, 윤달 낀 탓으로 신혼부부 수요가 다소 줄어든 것도 원인.
◆ 전국 3.3㎡당가
- 3.3㎡당 매매가는 전국 평균이 886만원으로 서울이 1,682만원으로 가장 컸고 신도시가 1,218만원, 인천이 755만원, 광역시가 645만원, 지방도가 499만원. - 3.3㎡당 전셋값은 전국 평균이 491만원이고 서울이 808만원, 신도시 668만원, 경기 474만원, 광역시 408만원, 인천 370만원, 지방도 329만원.
◆ 매매가 대비 전셋값 비율
- 일반적으로 매매가 대비 전셋값이 높은 곳이 집값 상승 여력이 높음. - 전국 매매가 대비 전셋값 비율은 55.49%를 기록. - 지역별로는 지방도(65.91%)와 광역시(63.35%)가 가장 높고 경기(54.24%), 신도시(54.88%), 인천(49%), 서울(48%) 순으로 매매가 대비 전셋값 비율이 높았음.
◆ 서울
- 서울 아파트값은 2.23% 하락. 동기대비 2.2% 포인트나 하락폭이 커짐. - 2008년 하반기(-3.94%)이후 하락폭이 가장 큼. - 서울 아파트 전셋값은 1.19% 올라 2009년 상반기(-0.08%) 이후 가장 상승폭이 작음.
- 매매가 지역별로는 강남구(-3.93%), 양천구(-3.42%), 서초구(-3.08%), 강동구(-3.01%), 송파구(-2.86%) 순으로 가장 하락폭이 컸음. - 강남3구 등 6억원 이상 고가 아파트, 재건축 단지들이 밀집된 지역의 하락세가 두드러짐. - 중구(0.71%), 종로구(0.09%) 등은 소형 주택형ㆍ주상복합 강세. 실수요 및 임대 투자 수요 꾸준해 상승.
- 전셋값 지역별로는 강남구(-2.06%)만 하락하고 대부분의 지역은 상승세. - 다만 상승폭은 높지 않아 중랑구(3.99%), 동대문구(3.86%), 마포구(3.52%), 은평구(2.98%), 강동구(2.63%) 등에 그침. - 강남구는 전셋값이 급등한 데다 쉬운 수능 탓에 예년에 비해 학군 수요가 많지 않아 하락.
◆ 수도권
- 경기도 아파트값은 1.34% 하락. 2011년 하반기보다 하락폭이 커짐. - 아파트 전셋값은 1.13% 상승. 2009년 상반기 이후 3년 만에 상승폭이 가장 작음.
- 경기도 매매가 변동 지역별로는 안성시(5.31%), 평택시(3.17%), 오산시(1.43%), 이천시(1.35%), 여주군(0.73%)이 올랐고 동두천시(-4.93%), 김포시(-4.76%), 군포시(-3.53%) 등은 하락. - 안성시, 평택시, 오산시 등 상승한 곳은 산업단지 인구 유입, 저렴한 아파트 가격, 소형 아파트 매물 부족 등이 원인으로 꼽힘.
- 경기도 전셋값도 안성시(9.55%), 평택시(5.14%) 등 저렴한 소형 주택형이 몰려 있는 곳이 많이 올랐고 과천시(-3.32%), 광명시(-0.99%) 등은 하락.
◆ 지방
- 광역시 아파트값은 0.70% 상승. 지역별로는 울산(3.50%), 대구(2.69%), 광주(2.64%), 대전(0.49%), 부산(0.40%) 순으로 많이 오름. - ㎡당 매매가는 부산이 214만원이고 뒤를 이어 대전(199만원)과 울산(193만원) 순으로 높음. - 아파트 전셋값은 1.85%상승. 대구(4.93%)가 가장 높고 울산(4.61%), 광주(3.47%)도 상승. - 대전(-2.37%)은 도안신도시 입주 영향으로 하락.
- 지방 아파트값은 1.97% 상승. 공급 물량 부족과 일본인 투자 수요까지 가세한 제주(3.79%)가 가장 많이 오름. - 아파트 전셋값은 2.79% 상승. 전세 물량 부족이 지속되면서 충남(4.42%), 제주(4.19%), 강원(3.54%), 충북(3.14%) 순으로 상승.
◆ 재건축
- 2012년 상반기 전국 재건축 아파트값은 -3.62%로 크게 하락. - 서울(-4.53%) 하락폭이 컸고 특히 강남권(-4.72%)이 가장 많이 내림. 수도권은 1.59% 하락. - 지난해 동기보다 서울(-3.83%), 강남권(-3.57%) 보다 하락폭이 커짐. - 5.10 부동산 대책으로 강남3구 주택투기지역 해제 등이 발표됐고 일부 재건축 단지들은 사업진행이 빨라지기도 했지만 투자 심리를 부추기기는 역부족.
◆ 입주물량
- 2012년 상반기 입주물량은 전국 7만6352가구로 동기대비 24%(2만2078가구) 줄어든 수치. - 서울이 6057가구로 물량이 가장 작고 수도권(3만4486가구)과 지방(3만5809가구)도 동기 대비 줄어든 물량. - 다만 약화된 전세 시장 덕에 전세 대란 등 우려했던 모습은 나타나지 않음.
◆ 서울 실거래가 거래 추이
- 2012년 1월부터 5월까지 서울 아파트 매매 실거래가 건수는 16,074으로 동기(2011년 1월~5월까지만 비교) 27,803건보다 58%(11,729건)나 줄어듦. - 비수기, 취득세 감면혜택 종료로 1월엔 매매 실거래가 건수가 매우 작았지만 2월부터는 저가나 소형 주택형이 실수요자 위주로 거래됨. - 반면 전세와 월세 실거래가 건수는 작년과 비슷한 수치를 보임.
2012년 하반기 전망
▶ 대외 여건 악화로 주택 구매력 위축될 가능성 높아
- 유럽 금융 위기, 미국 및 중국 경기 침체 지속으로 국내 경기 위축.- 은행권 대출 축소와 물가 상승 압박 등으로 주택 구매력 위축될 가능성 높아.
▶ 수도권 매수심리 누르는 악재도 많아
- 수도권엔 재건축 공공성 강화, 한강르네상스 백지화, 뉴타운 출구전략 등 수요 심리를 억누르는 악재 많아 주택 구매 감소. - 입주물량도 하반기는 10만여 가구가 입주 예정. 상반기 대비 25%가량 증가하는 물량.▶ 대출 늘려 집 사는 건 삼가
- 실수요자들은 급매물 위주로 접근, 무리한 대출은 삼가. - 매도자들도 매도시기 늦추길 권유▶ 대선과 규제 완화가 부동산 시장 변수
- 5.10 후속 대책과 추가 대책으로 인한 영향 있을 듯. - 12월에 있는 18대 대통령 선거, 새로운 부동산 관련 공약들 지켜 봐야.▶ 전셋값은 안정될 전망, 국지적으로 물건 부족 가능성
- 전세 수요 감소와 하반기 입주 물량 증가로 하반기엔 전셋값이 안정될 전망. - 김포, 수원, 인천 등 택지지구 입주물량이 많은 곳 위주로 역전세난도 가능. - 반면 재개발, 재건축 이주 수요 및 개발지역 전세 수요 증가로 일시적인 전셋값 상승 가능성 있어.
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