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오피스텔ㆍ도시형생활주택 성공투자법

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[황정일기자] 오피스텔, 도시형생활주택 등 임대 수익형 부동산 상품에 대한 열기가 식지 않는다. 매달 일정한 수익을 낼 수 있는 데다 정부 지원 등에 힘입어 분양만 하면 청약률이 수십대 1에 달할 정도로 인기다.

건설업체도 오피스텔·도시형생활주택 분양에 적극 나서고 있다. 그런데 크기가 비슷하고 생김새도 비슷한 오피스텔과 도시형생활주택 중에서 어느 것이 더 투자성이 높을까.

결론부터 말하자면 비슷하다. 입지여건에 따라 차이가 크지만 입지여건이 비슷한 경우라면, 특히 오피스텔과 도시형생활주택이 한 건물에 있는 주상복합 단지라면 더욱 그렇다.

그렇다고 무작정 아무거나 청약해 당첨되는 대로 계약하는 것은 삼가야 한다. 상품 자체가 엄연히 다르기 때문에 각각의 특성을 충분히 고려해야 한다. 그렇다면 오피스텔과 도시형생활주택은 어떻게 다를까.

도시형생활주택은 공동주택으로 분류

도시형생활주택은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 도시지역에 건설하는 20가구 이상 300 가구 미만 공동주택이다. 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 세분화된다.

반면 오피스텔은 ‘건축법’상 업무용 공간이다. 여기에 부분적으로 숙식을 할 수 있도록 한 상품이다. 일정 규모 이하로 바닥난방도 가능하다. 관련법상 업무용이지만 지난해 준주택 개념에 포함돼 사실상 소형 주거시설로 보면 된다.

도시형생활주택은 주택이고, 오피스텔은 업무용이다 보니 사실 그동안 세금 등에서 큰 차이를 보였다. 하지만 오피스텔이 준주택이 되면서 올 4월 27일부터 이 같은 차이가 많이 줄었다.

그동안 오피스텔은 주거용으로 임대하더라도 주택임대사업자가 임대주택으로 포함할 수 없었다. 지방세 감면 혜택도 받을 수 없었다.

하지만 이제는 주택임대사업자가 매입한 오피스텔은 임대주택으로 등록이 가능해짐에 따라 기존 임대주택과 동일한 세제 혜택을 받을 수 있다.

현행 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 100%, 재산세 50%, 지역자원시설세 100%가 감면된다. 전용면적 60㎡ 초과에서 85㎡ 이하까지는 재산세만 25% 감면된다.

도시형생활주택보다 오피스텔이 전용률 낮아

무엇보다 분양가와 입지여건이 중요하다. 분양가의 경우 건설업체는 공급면적을 기준으로 단위면적(보통 3.3㎡당) 분양가를 이야기한다. 이 때문에 오피스텔 분양가가 상대적으로 싸 보일 수 있지만 그렇지 않다.

오피스텔 전용률이 50~60% 수준이기 때문이다. 반면 도시형생활주택은 70~80%에 이른다. 똑같은 크기라도 입주자가 실제로 사용할 수 있는 면적이 도시형생활주택이 넓다는 의미다.

도시형생활주택의 경우 서비스 면적인 발코니가 있는 경우가 있는데, 이 경우 실제 사용 면적이 훨씬 넓어진다. 실제 사용 면적이 크다는 것은 그만큼 임대료를 더 받을 수 있기 때문에 분양가를 따질 때는 전용면적을 기준으로 따져보는 게 좋다.

가구 수 등도 따져봐야 한다. 도시형생활주택은 최대 300가구까지만 들일 수 있다. 반면 오피스텔은 보통 300실 이상이다. 최근에는 1000실이 넘는 대단지도 나온다.

가구 수가 많으면 아무래도 임차인의 선호도가 높을 수밖에 없다. 주차 시설이나 입주민 전용 편의시설 등이 잘 갖춰지기 때문이다. 도시형생활주택의 경우 최근 휘트니스센터와 같은 편의시설을 들이는 단지가 늘고 있지만 가구 수 자체가 많지 않으므로 시설이 협소할 수밖에 없다.

단지 규모, 입지 여건 등도 따져야

입지여건도 중요하다. 오피스텔은 일반상업지역에 들어서지만 도시형생활주택은 일반주거지역에 들어선다. 상업지역의 경우 지하철 등 대중교통이나 주변 상업시설을 편리하게 이용할 수 있는 반면 소음 등으로 주거 쾌적성은 떨어진다.

그러나 일반주거지역에 들어서는 도시형생활주택의 경우 상대적으로 주거 쾌적성이 높은 편이다. 다만 오피스텔보다 편의시설 이용에는 다소 불편할 수 있다.

한 부동산정보업체 조사 결과 전국 오피스텔 분양가(공급면적 기준)가 치솟고 있다. 2001년 3.3㎡당 평균 940만원에서 올해에는 3.3㎡당 평균 1909만원으로 2배 이상 수직 상승했다.

특히 2009년 이후 수익형 부동산이 큰 인기를 끌면서 서울의 경우 지난해 3.3㎡당 2200만~2400만원 수준에서 올 들어서는 3000만원대까지 치솟고 있다.

도시형생활주택도 마찬가지다. 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가는 2009년 1021만원, 2010년 1550만원, 2011년 1714만원으로 갈수록 오르고 있다. 그러나 임대료 상승 폭은 미비해 임대수익률이 시원찮다.

문제는 임대 수익률

서울 강남 3구의 경우 오피스텔·도시형생활주택의 평균 임대 수익률이 연 5% 정도에 그친다. 여기에서 세금 등을 제한 실질 임대 수익률은 연 3~4% 수준이다.

임대 수익률이 떨어진 것은 분양가 때문만이 아니다. 공급량도 급증하고 있다. 국토해양부에 따르면 도시형생활주택의 경우 지난해 공급된 물량(인허가 기준)이 당초 목표로 삼은 4만가구보다 2배 이상 많은 8만3859가구다. 완공된 물량도 2만3813가구로 2010년(2615가구)의 9배 수준이다.

오피스텔도 마찬가지다. 임대 수익형 부동산의 인기 덕에 공급 물량이 확 늘면서 임대 수익률을 떨어트리고 있는 셈이다.

이 때문에 전문가들은 오피스텔·도시형생활주택에 대한 막연한 접근을 삼가야 한다고 말한다. KB국민은행 김일수 강남스타PB센터 팀장은 “도시형생활주택과 오피스텔에 투자할 때 지역 경쟁력을 따져보고 되도록 1~2인 가구 선호도가 높은 교통 요충지를 선택하는 게 좋다”고 조언한다.