강남권오피스텔 기존매물이 좋다?

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[한진기자]

최근 오피스텔 관련 세제혜택이 잇달아 발표되면서 수익형 부동산 상품으로 꾸준한 인기를 끌어온 오피스텔 시장이 더욱 주목받고 있다.

특히 ‘5.10 주택거래 정상화 방안’의 일환으로 강남3구(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구)에 묶였던 족쇄들이 풀리면서 강남3구 오피스텔에 관심이 쏠리고 있다.

임대주택법 시행령 개정안이 시행된 4월 27일부터 주거용 오피스텔을 매입임대주택으로 등록할 수 있게 되면서 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔에 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설 등 일정 요건을 갖추면 취득세 감면 또는 면제, 재산세 감면, 양도소득세 중과 배제 등 각종 세제 혜택이 주어졌다.

그러나 강남 3구의 경우 주택거래신고지역으로 분류돼 그동안 취득세 면제 혜택을 받을 수가 없었다.

강남3구 주택거래신고지역 해제, 오피스텔 취득세 감면 혜택

이번 5.10 대책 후속조치로 5월 15일부터 강남3구가 주택거래신고지역에서 해제되면서 임대사업자가 오피스텔을 최초로 분양받아 5년 이상 임대 시 전용 60㎡ 이하는 취득세 면제, 60~85㎡ 이하는 장기임대주택을 20가구 이상 취득한 경우 25% 감면 혜택을 받을 수 있게 된 것.

예를 들어 분양가가 2억원인 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 분양받을 경우 계약서상 분양가의 4%에 해당하는 취득세가 전액 면제돼 800만원의 세금을 덜 내게 된다. 800만원의 투자비용이 절감되는 셈이다.

강남권 오피스텔 분양열기가 지속되고 있는 가운데 취득세 감면 혜택이 더해지면서 강남권 오피스텔 인기가 당분간 계속될 전망이다.

실제로 최근 강남권에서 분양한 오피스텔은 최고 수십 대 일의 높은 청약경쟁률을 보여 왔다. 지난 2월 현대산업개발이 서울 송파구 잠실동에 223실 규모로 공급했던 잠실 아이파크는 평균 45대 1, 최고 139대 1의 경쟁률을 기록했다.

지난 달 강남구 삼성동 청담역 인근에 들어서는 오피스텔 청담역 푸르지오시티 청약 접수 결과도 평균 9.32대 1, 최고 41.17대 1의 경쟁률을 기록하며 높은 인기를 끌었다.

인기 높은 강남권 오피스텔, 수익률은?

인기 절정을 달리고 있는 강남권 오피스텔, 높은 청약경쟁률 만큼 수익률도 높을까?

중앙일보조인스랜드가 강남권에 위치한 오피스텔을 대상으로 신규 분양한 오피스텔과 기존 오피스텔의 수익률을 비교 분석해 봤다.

- 최근 강남권에서 분양한 오피스텔 분양가가 3.3㎡당 2000만원(공급면적 기준)을 넘어섬. 2010년 기준 3.3㎡당 1027만원이던 오피스텔 분양가는 2011년 1453만원, 2012년 2045만원을 기록해 2년 사이 거의 2배 상승

- 올해 분양한 강남역 쉐르빌, 잠실아이파크 등 주요 분양 오피스텔의 경우 전용면적 18~28㎡대로 40㎡미만의 소형 상품으로 구성

- 2011년 8.18 대책에서 임대사업자 등록 대상 오피스텔이 전용 85㎡ 이하로 한정된 데다 세제 혜택도 소형일수록 크기 때문에 소형 오피스텔 공급이 늘어나는 추세

- 소형 물량 공급이 늘면서 전용률이 낮아져 분양가격은 오르는데 실당 내부면적은 감소, 임대수익 감소 우려

- 지난 2월 분양한 강남구 역삼동 강남역쉐르빌 전용 27㎡형의 분양가격은 3억원대 초반, 보증금 1000만원 수준으로 월세 100만원 받을 경우 연간 임대수익률 3.89% 예상, 월세 120만원은 받아야 4.67%의 연간 임대수익률 가능

- 인근 효성인텔리안더퍼스트 전용 25㎡형은 분양가 2억9000만원 선으로 보증금 1000만원 월세 100만원 기준 연간 임대수익률은 4.26% 예상

- 최근 오피스텔 분양가가 상승함에 따라 서울 오피스텔 임대수익률은 하락세, 2006년 6.54%에서 작년 말 기준 5.53%로 하락

- 월 임대료가 동일할 경우 오피스텔 분양가가 상승하면 그만큼 초기 투자금이 많이 들어가기 때문에 임대수익률 하락으로 이어짐

- 5월 3주 기준 서울 평균 오피스텔 임대수익률(중앙일보조인스랜드 집계)은 5.38%. 강남구(5.44%), 서초구(5.27%), 송파구(5.07%) 등 강남 3구 오피스텔 평균 임대수익률은 5.25%로 서율시 평균보다 소폭 낮은 수준

- 대표적인 오피스텔 밀집지역인 강남권은 월 임대료 수준은 다른 지역보다 높지만 분양가 및 매매가격이 비싸 임대수익률은 상대적으로 떨어짐

- 강남권 기존 오피스텔의 경우 전용 40㎡형대가 대부분으로 매매가격은 2억~3억원 선, 보증금 1000만원 월세 120만~140만원의 시세 형성, 수익률은 5~6%대

- 강남구 역삼동 신규 분양 오피스텔인 강남역 쉐르빌 전용 27㎡형을 은행대출 1억2000만원을 끼고 분양받았다고 가정, 보증금 1000만원 월세 120만원을 받을 경우 은행 이자 등을 제외하면 실제 수익률은 4.01% 예상(월세 100만원일 경우 수익률은 2.86%로 떨어짐)

반면 인근 강남역 일대 기존 오피스텔인 두산위브센티움 전용 28㎡형의 매매가격은 2억2500만원 선, 보증금 1000만원 월세 100만원을 받을 경우 5.40%의 수익률 예상

투자전략 및 전망

- 최근 분양한 강남권 오피스텔의 경우 고분양가로 수익률이 3~4%대로 예상되는 데다 분양 받은 후 1~2년이 지나야 임대수익을 거둘 수 있다는 점 등을 감안하면 2억원대의 기존 오피스텔을 매입하는 것이 수익률 측면에서 유리할 듯

- 다만 기존 오피스텔의 경우 매입 즉시 임대수익을 올릴 수 있지만 신규 분양에 비해 임차인의 선호도가 떨어져 공실률 상승할 우려, 임대주택에 대한 세제 혜택은 신규분양에만 해당된다는 점 등을 감안해 매입에 나서야

- 오피스텔 분양을 받으려는 투자자라면 강남권 보금자리지구에 들어서는 오피스텔 눈여겨 봐야 함

- 5월 대우건설의 강남 푸르지오시티를 시작으로 대상산업, 유탄엔지니어링, 신영에셋, 정동 AMC 등 3200여실의 오피스텔 물량이 연내 분양될 예정

- 보금자리지구 오피스텔은 분양가가 저렴한 데다 기존 강남 기반시설을 이용할 수 있어 강남권 직장인 수요 흡수가 기대돼 안정적인 임대수요 확보가 가능할 전망

- 실제로 대우건설이 강남구 자곡동에 분양하는 강남 푸르지오시티는 1억원대 중반의 분양가가 예상돼 주변시세 보다 10% 이상 저렴한 수준, 3.3㎡당 평균 1070만원 선으로 전용 24~25㎡ 분양가는 1억5000만~1억6000만원, 34~36㎡는 1억9000만~2억원, 44㎡는 2억4000만원으로 예상