집값 내리면 주택연금 ‘솔깃’

노후자금마련 대표상품으로 연금저축, 즉시연금, 주택연금 등이 있다. 하지만 연금저축은 아직 은퇴까지 10년이상 남아있을 때 적당하고 즉시연금은 목돈이 있어야 한다. 자식교육과 부모봉양에 재산이라곤 집한채 남은 사람들에게 기댈 곳은 주택연금이다. 부부 모두 만 60세 이상이며 9억원 이하의 1세대(부부기준)1주택을 소유한 사람이 집을 담보로 맡기고 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 받는 제도다. 주택연금은 지금 살고 있는 집에서 계속 살 수 있고 매월 약속한 연금을 수령 할 수 있다는 장점이 있다. 또 연금은 가입당시 집값을 기준으로 매년 3.3% 상승할 것으로 보고 계산하므로 요즘처럼 주택가격 하락에 따른 자산감소 위험에서 벗어날 수 있으며 향후 집값이 올랐을 때 중도에 해지도 가능하다. 문제는 주택연금 가입시점이다.

지금처럼 집값이 하락세를 타고 있는 경우다. 한국주택금융공사(HF공사)에 따르면 지난 2월 주택연금 신규 가입 건수는 710건(보증 공급액 1조779억 원)으로 2007년 7월 첫선을 보인 이후 최고치를 기록했다. 지난해 같은 기간보다 가입 건수는 322.6%, 보증 공급액은 431.5%가 증가했다. 하루 평균 가입도 22.6건으로 지난해(8.4건)보다 169% 늘었다. 집값이 더 떨어져 연금수령액이 줄어들까 걱정하는 사람들이 늘어 난 것이다. 주택연금은 2007년부터 HF공사가 운영해왔다. 정확히 말하면 금융회사가 돈을 지급하는데 이를 HF공사가 보증하는 방식이다. 심사를 거쳐 보증서를 발급받고 국민·신한·우리·하나·기업은행 등 10여 개 금융사에서 대출 약정을 맺으면 된다. 연금을 받다가 중도에 상환하고 계약을 해지할 수 있다. 중도 상환 수수료도 없다.

주택연금을 지급받을 때는 매달 일정 금액을 받는 정액형이 있고 연 3%씩 증가·감소하는 유형도 선택가능하다. 또 대출이 있으면 대출 한도의 50% 내에서 연금을 한꺼번에 받아 대출을 갚고 나머지 금액으로 연금을 받으면 된다. 수시 인출금 제도도 있다. 사고나 질병 등 여러 이유로 큰돈이 필요할 때를 대비해 주택가격의 30%까지 설정할 수 있다. 또 주택연금을 받는 상태에서 집을 팔 때에는 이사한 다른 집을 담보주택으로 변경해 계속 이용할 수 있다. 연금액은 신청자의 나이와 집값에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 많이 받는다. 따라서 부동산 하락기에 주택연금은 매력적이다. 집값이 하향세를 감안한다면, 주택연금은 신청시점의 부동산 평가가격으로 산정해 종신연금을 지급하기 때문에 지금 신청하는 것이 나중에 신청하는 것보다 더 많은 연금 금액을 수령할 수 있다.

이자에서도 유리하다. 주택연금도 일종의 대출이지만 직접 현금으로 이자를 내지 않고 대출잔액에 가산되기 때문에 사망때 정산한다. 양도성예금증서(CD) 금리에 낮은 가산금리(1.1%)를 더한 수준이라 유리하다. 일반 시중은행 담보대출이 가산금리가 2~3%로 높아진 것을 감안하면 좋은 조건이다. 거꾸로 말하면 지금 비싼 주택담보대출을 받아 쓰고 있다면 주택연금 제도를 활용하는 것이 낫 다.

　물론 모두에 주택연금이 좋은 것은 아니다. 가장 좋은사람은 우선 집 이외에는 별다른 자산이 없고 별도의 소득이 없는 경우다. 또 현재 살고 있는 곳에서 계속 살기를 원하는 경우라면 더 좋다.

사실 주택 가격이 너무 낮거나 높은 경우에도 효용이 크지 않다. 주택연금 가입자 대부분은 2억~4억원대의 주택 소유자들이다. 예컨대 65세 가입자가 3억원짜리 집으로 주택연금에 가입한다면 매달 86만4000원을 받을수 있다. 4억원짜리 주택이라면 115만2000원이다. 가입자 연령이 높을수록 월 수령액은 커진다.