층수 높은 아파트가 리모델링 일반분양 유리

조인스랜드

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[박일한기자]

아파트가 리모델링을 할 때 일반분양이 가능해짐에 따라 수혜를 보는 곳은 어느 곳이 될지 관심을 모은다.

기본적으로 리모델링 요건을 충족한 지은 지 15년 이상이 된 아파트 가운데 용적률(건물의 모든 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율)과 건폐율(1층 건물의 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율)이 낮은 단지가 우선 주목받는다.

아파트 층수를 높이는 ‘수직증축’은 계속 불허하기로 했기 때문에 일반분양 아파트를 층수를 높여 지을 수 없다. 따라서 단지 내 여유 공간이 있는 곳이 유리하다는 판단이다.

또 기존 제도에 비해 10%포인트 면적이 더 늘어나게 된 85㎡이하 아파트가 수혜를 더 보게 됐다고 생각하는 사람도 많다.

반면, 일반분양을 하기 어려운 단지는 무조건 손해를 보게 됐다고 실망하는 곳도 있다.

전문가들은 하지만 이런 판단이 모두 옳은 것은 아니라고 설명한다. 아파트 단지의 입지, 규모, 가구 구성, 단지 배치 모양, 토지 형태, 층수 등 다양한 변수에 따라 일반분양 허용의 수혜는 달라질 것이라고 판단한다.

리모델링 일반분양에 대한 대표적인 오해와 진실을 2회에 걸쳐 시리즈로 소개한다.

건폐율이 낮으면 유리하나? “별 상관없다”

수직증축이 불가능하기 때문에 일반분양 물량을 추가로 지으려면 단지 내 여유 공간이 필요하다. 일단 건폐율이 낮은 곳이 유리하다고 볼 수 있다. 하지만 건폐율이 큰 문제는 아니다.

애초에 리모델링 대상 단지가 지역은 대부분 2종, 3종 주거지역이다. 이 지역 건폐율은 20% 전후 수준으로 법적 허용기준인 50~60%에 한참 못미친다.

건폐율이 이렇게 낮게 유지되는 것은 아파트 동을 지을 때 일조권 및 프라이버시 등을 보호하기 위한 ‘인동간격’ 등의 기준에 따라야 하기 때문이다. 건폐율이 법적기준을 넘어서 일반분양 물량을 만들지 못하는 게 아니라 다른 건축법 기준에 걸려서 안된다는 것이다.

건설사들이 설계할 때 신경 쓰는 것은 사업성과 직결되는 용적률이다. 용적률을 높여야 팔 수 있는 공간을 최대한 늘릴 수 있다. 따라서 건설사들은 사업성과 직결되는 용적률은 법적 허용한도까지 높이는 경향이 강하다.

설계회사인 아키플러스 이기백 사장은 “건폐율은 대부분 단지가 평균적으로 법적기준보다 한참 낮기 때문에 일반분양 아파트를 지을 공간이 있는지 여부를 판단할 기준이 못 된다”며 “하지만 용적률이 법적 기준까지 높은 단지는 기본적으로 허용되는 최대한 공간을 활용해 건물을 지었다고 볼 수 있기 때문에 일반분양에 불리하다고 볼 수 있다”고 해석했다.

이 사장은 “단지 모양 등 다른 조건에 따라 다를 수 있지만 기본적으로 용적률이 180% 이상이면 ‘별동증축(단지내 여유공간에 아파트 동을 새로 짓는 것)’ 공간이 나오기 어렵다”고 덧붙였다.

용적률이 낮은 곳이 반드시 유리하나? “꼭 그런 것도 아니다!”

이런 판단에 따라 리모델링 일반분양에 유리한 것은 용적률이 낮은 곳이라는 분석이 이어지고 있다.

그래서 1기 신도시 가운데도 도시를 조성할 때 기준으로 삼았던 평균 용적률이 200% 아래인 분당(184%)과 일산(169%)의 아파트 단지가 평촌(204%), 중동(225%), 산본(205%) 등의 단지보다 일반분양을 하기 유리하다는 분석이 쏟아졌다.
전문가들은 하지만 이런 분석도 절반만 옳다고 본다. 기본적으로 도시를 계획하면서 평균 용적률이 정해졌지만 단지별 상황은 다르다. 평촌 샛별한양1차는 용적률이 160%인 게 대표적인 경우다.

같은 용적률인 아파트라면 층수가 높은 곳이 유리하다. 상대적으로 수평증축을 할 수 있는 좌우와 앞뒤 공간이 많기 때문이다. 계단식 보다는 복도식 아파트가 더 수평증축에는 유리하다.

건물이 ‘좌우’ 공간 없이 획일적으로 늘어서 있는 구조도 일반분양 공간을 만들기 어렵다.

쌍용건설 리모델링사업부 양영규 부장은 “단지별로 구체적인 조건을 따져보지 않는 한 용적률만으로 어디가 유리하다고 단정 짓긴 곤란하다”고 말했다.