돈 드는 재건축 싫다 … ‘1대1 건축 방식’ 확산

중앙일보

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서울 강남구 대치동 청실도 기존 집보다 전용면적을 10%까지만 확대하는 1대1 방식으로 재건축을 추진 중이다.

서울 강남구청은 지난 18일 당초 예정된 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안 공람을 취소했다. 은마 재건축 계획 수립이 첫걸음부터 삐걱거린 것은 재건축 비용 부담을 줄이려는 실속 바람이 확산되기 때문이다.

　주민들이 재건축을 하는 중요한 이유 가운데 하나가 집 크기를 키우는 것이다. 그런데 요즘은 집 크기를 욕심 내기보다 비용 부담을 줄이는 게 더 중요해졌다. 특히 지난달 말 박원순 서울시장 당선 이후 재건축 시장에 찬바람이 거세지면서 주민들이 비용 문제에 더욱 민감해졌다.

　강남구청은 기존 주택의 크기를 전용면적 기준으로 10~20% 늘리는 계획안을 준비했으나 주민들은 최대 10%까지만 늘리는 ‘1대1 방식’을 요구하고 나섰다.

　1대1 방식으로 재건축하면 집 크기는 당초보다 조금 덜 늘어나도 비용 절감 효과는 크다. 줄어드는 조합원 주택 크기만큼 일반분양분으로 돌릴 수 있기 때문에 일반분양 수입이 많이 늘어난다.

　아직 구청의 1대1 재건축 안이 나오지 않았지만 J&K부동산투자연구소의 시뮬레이션에 따르면 1대1 방식의 경우 일반분양분이 166가구에서 339가구로 크게 늘어난다. 일반분양 수입 증가로 가구당 추가부담금은 평균 3억원에서 2억4000만원 정도로 떨어진다.

　임대주택 수도 많이 줄어든다. 기존 구청안의 경우 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택 의무건립비율(전체 가구 수의 20% 이상)을 맞추다 보니 주택형을 전용 39㎡형으로 적게 쪼개면서 임대주택 수가 1008가구로 많아졌다. 1대1 방식에서는 소형주택 의무건립비율 적용을 받지 않기 때문에 임대주택 전용면적을 60㎡까지 키울 수 있다. 대신 가구 수는 634가구로 크게 줄일 수 있다.

　은마 이정돈 재건축추진위원장은 “구청 계획대로 하면 재건축 비용 부담이 크고 임대주택 수도 너무 많다”며 “재건축 집값 전망이 불투명한 상황에서 비용 부담을 줄이는 게 중요하다”고 말했다.

　은마가 1대1 방식으로 재건축 사업 방향을 틀면서 중층 재건축 단지들에 1대1 방식이 확산될 것으로 예상된다. 이미 강남구 내 대치동 청실, 논현동 경복, 도곡동 삼익, 삼성동 홍실, 역삼동 개나리4차, 서초구 서초동 우성2차 등도 1대1 방식으로 재건축을 추진하고 있다. 기존 주택형이 아주 작은 저층 아파트는 전용면적을 10%만 넓혀서는 집이 별로 커지지 않기 때문에 아무래도 기존 집 크기가 중형인 중층 단지들이 1대1 방식을 선호하게 된다.

　J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “재건축 시장에 단기 시세 차익을 노린 투기 수요가 줄고 실제로 입주하려는 실수요자들이 많아진 점도 1대1 방식 확산을 부채질하고 있다”고 말했다.

최현주 기자

◆1대1 재건축 방식=집 크기를 기존 전용면적의 10%까지만 넓힐 수 있다. 대신 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 전체 건립 가구 수의 20% 이상 짓는 소형주택 건립의무비율 적용은 받지 않는다. 이와 달리 소형주택 건립의무비율 적용을 받는 경우 ‘2대4대4 방식’이라고 한다.