[김예나의 세테크] 오피스텔, 업무용으로 임대·사용해야 양도세 비과세

김예나
삼성증권 세무전문위원

40대 중반의 A씨는 현재 아파트와 오피스텔을 각각 한 채씩 보유하고 있다. 아파트에서는 A씨의 가족이 5년째 거주하고 있고 오피스텔은 3년째 상시 주거용으로 사용하는 신혼 부부에게 임대를 주고 있다. 몇 년 안에 아파트를 정리해서 좀 더 유망한 지역에 부동산을 구입하고 싶다. A씨는 향후 아파트를 팔 때 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 아파트는 주택에 해당하지만 오피스텔은 업무용으로 지어졌으니 1주택 보유로 인정받을 것이란 생각이다. 하지만 현재 상태로 오피스텔을 임대한다면 A씨 생각대로 양도세를 내지 않을 가능성은 낮다. 오피스텔이 업무용으로 지어졌지만 건축 용도와는 다르게 주거용으로 사용되고 있다면 한 채의 주택으로 볼 수 있다. 따라서 A씨는 1가구2주택자에 해당되고 양도차익이 있다면 양도세를 부담하게 된다.

　오피스텔을 보유자들이 궁금해하는 사항이 양도를 할 때 오피스텔을 세법상 어떤 용도로 분류하느냐다. 이를 판단할 때 가장 중요한 기준은 실제 사용 용도다. 예를 들어 건축물관리대장이나 건축허가서상 등기 내용에 주택이 아닌 상가나 다른 용도로 등재돼 있더라도 실제 상시 주거용으로 사용하는 건물은 이를 주택으로 판단한다. 물론 예외적으로 사실상의 용도 구분이 불분명한 경우라면 공부상의 용도(등기부등본 등 관공서 문서나 서류에 기재된 사용 용도)로 볼 수밖에 없는 경우도 있을 수 있다.

　과세당국이 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세하는 것이 어려운 탓에 일단 공부상의 용도에 따라 과세대상 여부를 판단한다. 그런 만큼 과세당국과 논란의 여지가 있을 수 있는 경우에는 사실을 인정받을 수 있는 자료를 미리 갖춰 놓는 것이 좋다. 특히 실제 사용하고 있는 용도와 공부상의 용도가 다른 경우는 더욱 그렇다.

　A씨가 향후에 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용 사무실 등으로 충분한 기간 임대한 뒤 아파트를 양도한다면 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이다.

김예나 삼성증권 세무전문위원