건축규제 대폭 완화된 단독·아파트에 `시선집중`

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[박일한기자]

“괜찮은 단독주택지 어디 없나요?” 이달 들어 부동산컨설팅 회사에 단독주택 투자 문의가 부쩍 늘었다.

수도권 택지개발지구 단독주택에 대한 층수제한과 가구수 완화 대책으로 투자성이 좋아졌다고 여기는 사람들이 늘어났기 때문이다. 유앤알컨설팅 박상언 사장은 “아래층에 점포를 넣을 수 있는 단독주택을 찾는 투자문의가 많다”며 “특히 임대수익을 노리는 은퇴세대들의 관심이 많다”고 말했다.

지난 5월1일 정부와 여당이 부동산 대책을 발표한 이후 투자전략을 다시 짜는 사람들이 늘어나고 있다. 입지가 좋은 수도권 택지지구 내 단독주택이나 층수규제가 완화된 서울 시내 2종 일반주거지역 재건축 아파트 등의 투자성이 좋아졌기 때문에 투자 대상으로 재검토하는 움직임이 나타나는 것이다.

특히 시장 분위기만 좋으면 순식간에 값이 뛰던 서울과 과천, 5대 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에서도 양도소득세 감면을 위해 2년간 거주해야 하는 의무가 사라졌다. 이 때문에 투자자들이 다시 움직이기 시작했다는 게 해당지역 중개업소 관계자들의 설명이다.

투모컨설팅 강공석 사장은 “실거주 요건이 사라져 지방 등에서도 쉽게 투자할 수 있게 됐다”며 “시장 분위기만 조금 회복되면 수도권 주요 지역엔 투자수요가 순식간에 늘어날 수 있는 여건이 조성됐다”고 말했다.

주요 지역 급매물 동향 주시

대책에도 불구하고 아직 시장 반응은 별로 없는 편이다. 매수세는 별다른 반응을 보이지 않는다. 중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 5월 첫째주 서울 아파트 값은 0.02% 떨어졌고, 경기도와 인천시 집값은 보합세(변동률 0%)를 나타냈다. 이런 분위기에 따라 전문가들은 이번 양도세 규제완화 조치가 당장은 급매물을 늘리는 효과를 낼 가능성이 더 크다고 예상한다.

양도세는 집값이 올라야 내는 세금이니만큼 하락 전망이 팽배한 요즘 분위기에서는 매수세를 끄는 유인책이 되지 못한다. 양도세 감면 조건에 2년 거주의무가 폐지됐다고 집값이 오를 것이란 기대가 없는데 새로운 투자수요가 생길리 만무하다는 것이다.

반면 지금 집을 팔면 양도세 혜택을 보는 집주인은 서둘러 매물을 내놓으려 할 것이다. 특히 지금까지 2년 거주요건을 못 채워 집을 팔지 못했던 집주인 가운데 집값이 하락할 것으로 예상하는 사람들은 당장 팔려고 할 가능성이 크다.

실제로 현재까지는 매도 문의만 나오고 있다. 서울 가락동 G공인 이모 사장은 “정부 대책이 주택시장이 침체된 상황에서 내놓은 것이어서 집을 내놓겠다는 사람들만 늘어나고 있다”며 “매물이 쌓이면 집값은 더 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

당분간 시장에는 매물이 늘어날 가능성이 큰 만큼 급하게 투자대상을 고르기 보다는 관심 지역의 매물 동향을 지켜보라는 게 전문가들의 조언이다. 리얼투데이 양지영 팀장은 “지금 투자 대상을 찾기보다 한 두 달 여유 있게 서울 강남권이나 관심지역 매물 동향을 살펴볼 필요가 있다”며 “시세보다 싼 급매물이 나오면 접근하는 게 바람직하다”고 조언했다.

여름 비수기를 지나 올 하반기 전셋값이 다시 불안해지면서 집값이 상승세로 돌아설 가능성이 있고 각종 규제완화 효과가 향후 나타날 가능성이 있기 때문에 지금 급매물을 잡을 경우 유리하다는 판단이다.

택지개발지구 단독주택 유망

층수제한과 가구수 규제가 완화된 지역은 새로운 투자대상으로 주목할 필요가 있다. 우선 층수규제가 완화된 택지개발지구의 단독주택이다. 이번 대책으로 택지개발지구 내 단독주택은 종전 2층에서 3층까지, 점포 겸용 주택은 3층에서 4층까지 지을 수 있게 된다. 현재 블록형 단독주택은 필지당 1가구, 점포겸용 단독주택은 필지당 3~5가구로 가구 수가 정해져 있는데 이런 규제도 받지 않는다.

예컨대 경기도 동탄신도시의 점포겸용 단독주택은 택지지구 지구단위계획시 가구수가 3가구로 제한돼 1층을 점포, 3층을 자가로 쓰고 2층에 임대주택 2가구만 들일 수 있었다. 하지만 앞으로는 원룸식으로 2가구를 더 지을 수 있게 됐다. 수익률이 더 좋아지므로 투자자 입장에서는 매력적일 수밖에 없다.

박상언 사장은 “세입자는 단독주택 보다 아파트를 선호하기 때문에 단독주택 전세가가 아파트 수준의 70~80%를 기준으로 수익률을 따져야 한다”며 “늘어난 한 개 층의 전세가가 건축비 정도 나오는 지역이나 단독주택 시세 대비 월세가 연 4% 이상 나오는 지역이어야 투자할 만하다”고 조언했다.

개발제한구역 해제 취락도 관심지역이다. 이번에 정부는 중규모(100~300가구)가 모여 있는 주택 지역은 지자체장이 용도지역과 층수제한을 완화해 아파트 건설을 할 수 있도록 했다.

또 평균 18층으로 제한된 2종 일반주거지역의 재건축·재개발 아파트도 층수 제한(평균 18층)이 사라져 관심을 가져볼 만하다. 층수제한이 완화되면 층수제한으로 용적률을 다 쓰지 못한 곳은 사업성이 좋아진다. 용적률에 변화가 없더라도 고층으로 지을 수 있다면 지상 면적이 넓어지게 돼 쾌적한 단지 설계가 가능해진다.

사실 2종 일반주거지역은 서울 시내에서 사람이 거주 가능한 토지의 30% 수준에 해당할 정도로 범위가 넓다. 이중 많은 곳이 층수규제가 완화돼도 밀집지역의 경우 주변 건축물의 일조권 등을 보호하기 위한 사선규제, 주변 경관을 해치지 않기 위한 경관보호 방침 등에 따라 지자체 재량으로 층수 규제를 받는다. 따라서 이번 층수규제 폐지 조치에 따른 효과가 지역에 따라 제각각일 수밖에 없다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “2종 일반주거지역 층수제한 폐지 효과는 재개발 재건축 시장이 회복되면서 향후 폭발적으로 나타날 수도 있다”며 “다만 지역적으로 조건이 달라 규제완화 효과는 천차만별인만큼 규제가 어떻게 적용되는 지 지자체 등에 미리 확인하고 투자여부를 결정해야 한다”고 조언했다.

올해 나온 주요 부동산 정책

1월13일:전월세 시장 안정화 방안

-판교 순환용 주택 1300가구, 공공 보유 준공후 미분양물량 2554가구 공급

-도시형생활주택, 다세대·다가구, 주거용 오피스텔에 주택기금(연리 2%) 한시 특별지원

-주택기금 전세자금대출 5조7000억→6조8000억원으로 확대, 6개월이상 무주택자 대출조건 폐지

-민간에 5년 임대주택용지 공급 재개

2월11일:전월세 시장 안정 보완책

-국민주택기금 서민·근로자 전세자금 지원 6000만→8000만원으로 확대, 금리 연 4.5%→4.0% 인하

-국민주택기금 저소득가구 전세자금 지원 전세보증금 8000만→1억원 이하로 확대

-매입 임대사업자에 대한 양도세 중과완화, 종부세 비과세 등 세제지원 요건 완화

-준공후 미분양 임대시 취득세 최대 50% 감면, 취득후 5년간 양도세 50% 감면