오피스텔 투자, 세금은 챙기셨나요

[황정일기자] 요즘 서울•수도권 오피스텔 분양 단지마다 투자자들로 북새통이다. 청약 경쟁률이 수십대1을 넘고, 한 사람이 서너채씩 사는 풍경이 낯설지 않다.

오피스텔이 지난해 준주택이 되면서 바닥난방 허용(전용 85㎡ 이하)되는 등 주거환경이 좋아진 데다 전셋값이 계속 뛰고 있는 때문이다.

그런데 이 같은 분위기에 빠져 무턱대고 오피스텔 투자에 나서는 경우도 적지 않다. 너도나도 하니 여유자금으로 한 번 해보자고 덤비는 것이다. 그러나 서울•수도권 신규 분양 오피스텔의 경우 임대 수익률이 연 5~6% 사이에 맞춰진 경우가 많다.

오피스텔 투자, 수익률 계산부터

실제로 최근 한 대형 건설사가 강남에서 내놓은 오피스텔은 임대 수익률이 연 5.5% 정도다. 최근 오름세를 보이고 있는 은행 정기예금 금리와 별 차이가 없는 셈이다.

더구나 이는 중개수수료, 세금 등을 제한 것으로 이를 포함하면 임대 수익률은 오히려 정기예금보다 못한 연 4%대로 주저 앉는다. 요즘에는 특히 금리가 오름세여서 대출이자 부담이 커지고 있어 입주 후 실제 임대수익률은 이를 밑돌 것으로 보인다.

오피스텔은 아파트 등 주택에 비해 몸값 상승이 더뎌 시세 차익을 노린 투자는 삼가야 한다. 대신 주변 임대 수요와 임대 시세를 감안한 임대수익에 초점을 맞추고 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

여기서 가장 중요한 것은 임대 수익률. 임대 수익률은 쉽게 말해 임대해 얻은 수익을 투자금으로 나눈 뒤 백분율(×100)로 표현한 것이다. 가령 연 임대수익이 총 1000만원이고 투자금액이 1억원이라면 임대수익률은 연 10%가 되는 것이다.

각종 세금 계산해야

하지만 여기에는 오피스텔을 소유권 이전 하는 데 드는 각종 세금과 임대인을 구하기 위한 중개수수료 등이 빠져 있다. 오피스텔을 본인 소유로 등기하려면 취득세로만 주택의 두 배가 넘는 4.6%를 내야 한다.

여기에 법무사 수수료, 대행료 등을 포함하면 소유권 이전 때 보통 매매가의 5.4%를 세금으로 내야 한다. 임대를 놓기 위한 중개 수수료 역시 일반 주택보다 많은 편이다.

주택 임대차의 경우 임대료의 0.5% 이내로 정해져 있지만 오피스텔은 0.9% 이내에서 협의토록 하고 있다.

지역마다 다르지만 대개 0.5~0.7%를 중개수수료로 내야 한다. 오피스텔은 사업용으로 등록하면 주택으로 간주되지 않아 부가가치세를 환급받지만, 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 사용하다 적발되면 부가가치세가 과세되고 다주택자가 될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

이런 각종 부대비용을 포함하면 오피스텔 임대수익률은 당초 분양 계약 때 업체 측이 제시한 수준보다 연 1% 정도 내려간다.

여기에 오피스텔 임대 소득 외에 다른 소득이 있다면 소득세가 무겁게 나와 수익률은 더 내려갈 수 있다. 아이텍스 황성욱 세무사는 “직장인이거나 개인사업자의 경우 소득 규모에 따라 임대수익률이 연 1% 정도 더 내려갈 수 있다”고 말했다.

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