전세난에 오피스텔ㆍ도시형생활주택 덩달아 인기

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[황정일기자]

오피스텔과 도시형생활주택 등 임대용 소형 부동산 상품이 인기다. 최근 현대산업개발이 서울 서초동에서 분양한 강남역 2차 아이파크 오피스텔은 평균 56.7대1을 기록하기도 했다.

지난해 11월 현대아산의 도시형생활주택 현대 웰하임도 6.1대1, 비슷한 시기 분양한 한미파슨스의 도시형생활주택도 10대1의 경쟁률을 기록하며 인기를 누리고 있다.

올해 부동산 투자를 계획하는 투자자들 사이에서도 오피스텔·도시형생활주택에 대한 관심이 높은 편이다. 한 부동산정보업체가 회원 435명을 대상으로 “올해 부동산 투자를 한다면 어떤 상품에 투자하겠느냐”는 질문에 36%가 오피스텔 및 도시형생활주택을 꼽았다. 재건축아파트 투자가 26%로 뒤를 이었다.

특히 정부가 오피스텔이나 도시형생활주택을 늘리기 위해 공급 지원책을 내놓으면서 임대주택에 대한 투자 여건도 나아졌다. 최근에는 전·월세 시장 안정 대책을 내놨는데 매입임대주택사업의 세제지원대상을 확대했다. 정부는 현재의 전세난을 오피스텔이나 도시형생활주택 공급확대로 풀어 나가겠다는 것이다.

봄 분양시장에 소형 임대 상품 풍성

오피스텔·도시형생활주택에 수요가 몰리자 건설업체들도 공급 물량을 늘리고 있다. 중앙일보조인스랜드에 따르면 올해 분양 예정인 오피스텔·도시형생활주택은 1만5000여 가구(실)가 넘는다. 이 가운데 절반이 봄 분양시장을 겨냥해 시장에 나온다.

4월에는 포스코건설이 성동구 행당지구 복합개발사업 부지 내에서 서울숲더샵 오피스텔을 내놓는다. 지하 5층~지상 42층 총 3개 동 규모로 내부순환도로·동부간선도로·강변북로를 쉽게 이용할 수 있다. 걸어서 5분여 거리에 서울 지하철 2호선 한양대역이 있고, 일부 가구에서는 서울숲공원과 한강을 내려다 볼 수 있다.

한원건설은 4월 동작구 대방동에서 도시형생활주택 아데나 339를 공급한다. 지하 1층~지상 8층 22~46㎡(공급면적)로 141가구다. 지하철 1호선 대방역이 걸어서 5분 거리다.

▲ 안정적인 임대수입을 기대하는 투자자들이 오피스텔·도시형생활주택에 몰리고 있다. 최근 서울에서 분양한 한 오피스텔 견본주택에서 방문객들이 둘러보고 있다.

여의도샛강생태공원과 용마산이 인접해 있어서 주거환경도 쾌적할 것으로 보인다. 진넥스건설은 서초구 서초동에서 오피스텔 130실을 내놓는다. 지하철 2호선 교대역 바로 앞에 들어서 강남·역삼·선릉 등지로 출퇴근이 편리할 것 같다.

인천에서는 보미종합건설이 논현2지구에서 오피스텔 285실을 4월께 내놓는다. 반도건설은 청라지구 M1블록에 오피스텔 806실을 선보인다. 중심상업지구와 맞닿아 있어 편의시설 이용이 쉽고 경인고속도로 이용이 편리한 편이다. 극동건설은 남동구 구월동에 오피스텔 515실을 선보일 계획이다.

지방에서도 분양이 이어진다. 리베라종합건설이 대전 유성구 봉명동에 도시형생활주택 145가구를 5월에 공급할 예정이다. 대전 지하철 1호선 유성온천역이 걸어서 5분 거리에 있고 상대초·유성중·유성고 등의 교육시설도 가까운 편이다. 부산에서는 한신공영이 5월께 오피스텔 924실을 분양한다.

비슷하면서도 다른 오피스텔과 도시형생활주택

오피스텔과 도시형생활주택은 대부분 역세권에 들어서는 경우가 많다. 그래서 비교적 임차인을 구하기 쉽다. 반면 아파트에 비해 매매차익을 기대하기 힘들다.

또 아파트는 매매 수요가 꾸준한데 비해 오피스텔이나 도시형생활주택은 매도가 쉽지 않다. 오피스텔과 도시형생활주택은 언뜻 보기에 비슷하지만 다른 점이 많다. 우선 오피스텔은 건축법을 적용 받는다. 관련법상 주택이 아닌 업무시설인 셈이다. 따라서 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는다.

분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있고, 전매제한과 재당첨 등 주택에 적용되는 규제를 받지 않는다는 것이 장점이다. 하지만 오피스텔은 주택임대사업자로 등록을 할 수 없다. 임대사업을 하려면 주택임대가 아닌 일반임대사업자로 등록해야 한다. 업무용이 아닌 주거용으로 사용하는 것이 적발되면 주택으로 간주되기도 한다.

이 경우 오피스텔 이외에 1주택을 보유하고 있다면 1가구 2주택자에 해당돼 양도세 중과 대상이 된다. 반면 도시형생활주택은 말 그대로 주택이다. 기존 1주택자가 도시형 생활주택을 매입할 때에는 1가구 2주택자가 된다. 도시형생활주택은 보통 주택으로 인정되지만 경우에 따라 주택이 아니라고 보는 경우도 있다.

전용 20㎡ 이하의 도시형생활주택은 갖고 있어도 주택 청약 때 무주택자로 간주된다. 또 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡ 이하의 경우 취득세가 면제되고, 공시가격이 1억원 미만일 경우에는 양도세 중과 대상에서 제외된다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “오피스텔과 도시형생활주택은 개성이 뚜렷한 데다 적용되는 법령이 달라 성격을 꼼꼼히 체크한 뒤 분양받아야 한다”고 조언했다.