[스페셜 리포트] 9억짜리 49㎡형 → 105㎡형 배정 땐 1억 돌려받고 시세차익도 2억대

서울 개포지구의 아파트를 재건축하면 얼마나 돈이 더 들며 수익성은 어떻게 될까. 이는 주민뿐 아니라 투자자들의 가장 큰 관심거리다. 관건은 추가부담금이다. 본지가 J&K부동산투자연구소에 의뢰해 수익성을 분석한 결과 부담금은 주택형별로 3억원을 환급받거나 최고 8억2000여만원을 내야 하는 것으로 나타났다. 기준 용적률 230%에 법정상한용적률 250%(2종일반주거지 기준)로 가정한 것이다.

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　개포지구에서 재건축 사업 진행 속도가 가장 빠른 곳은 개포주공1단지다. 전용면적 대비 대지 지분이 많아 수익성도 좋은 편이다. 주공1단지 42㎡형을 가진 사람이 재건축 후 105㎡형(이하 공급면적)으로 갈아타려면 1억752만원의 추가부담금을 내야 한다. 현재 42㎡형 시세가 8억1000만원 선인 것을 고려하면 이곳에 투자하려면 총 9억2000여만원을 들여야 105㎡형을 받을 수 있는 셈이다.

　49㎡형이 105㎡형을 배정받는다면 사정은 확 달라진다. 추가부담금은 없고 오히려 1억1202만원을 돌려받는 것으로 추정된다. 공짜로 배정받는 면적 중 10㎡에 해당하는 금액(분양가 3.3㎡당 3600만원 기준)을 환급받을 수 있기 때문이다. 현재 49㎡형 시세가 9억2000만원 선이므로 새로 투자하는 사람은 원금만 8억원대 초반이 드는 것이다.

　시세차익은 주택형별로 다르지만 평균 2억원 이상은 챙길 것으로 기대된다. 인근 도곡동 도곡렉슬 111㎡형의 매매가는 현재 12억8000만원에 형성됐다. 주변 시세만큼만 쳐도 49㎡형에 투자하면 3억6000만원 이상의 차익을 얻을 수 있다는 얘기다. 인근 중개업소에서는 재건축 후 몸값이 15억원은 웃돌 것으로 전망한다. 개포동 개포동명공인 이형관 사장은 “대단지로 꼽히는 반포동 래미안퍼스티지 114㎡형 시세가 15억원 선”이라며 “주공1단지는 단지 규모가 세 배는 큰 데다 학군이나 주거여건 등이 낫다는 평가를 받고 있는 만큼 입주 때는 적어도 그 정도는 되지 않겠느냐”고 말했다.

　개포시영의 경우 33㎡형이 82㎡형으로 옮겨갈 때 부담금은 6800여만원 정도로 추산된다. 현재 시세가 5억1000만원인 점을 고려했을 때 5억8000만원에 사는 셈이다. 비슷한 크기의 주변 아파트 시세는 평균 8억4000만원 선이다.

　수익성은 재건축 사업 속도가 빠를수록 좋아지게 마련이다. 오래된 아파트여서 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 12% 선에 불과한 데다 시간이 갈수록 금융비용 부담이 커지기 때문이다. 개포주공1단지 49㎡형의 매매값이 9억2000만원인 반면 전셋값은 1억1000만원 선이다.

　J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “입지나 규모 면에서 발전 가능성이 크지만 2000년대 초·중반처럼 집값이 급등하지는 않을 것”이라며 “재건축의 특성상 단기적으로는 수익을 얻기가 쉽지 않기 때문에 멀리 내다보고 투자하는 게 바람직하다”고 제시했다.

최현주 기자