강남 집값은 턱 밑에서, 강북은 허리에서 헉헉

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[유희성기자]

2011년 주택시장이 회복할 것이라는 여러기관의 전망이 쉽게 와 닿지 않는다.

올해 1분기 주택시장은 매매값은 오르지 않은 가운데 전세값만 올라 집주인과 세입자들의 고충만 늘었다. 그렇다면 서울 아파트시장은 회복수준은 어디쯤 와 있을까? 중앙일보조인스랜드에서는 서울의 아파트매매가격지수를 2008년 금융위기가 시작된 9월과 비교해 봤다.

그 결과 각 구별로 회복수준이 다른 것으로 나타났다. 강동구 가장 높은 회복세

전체 서울의 25개구 중 아파트 매매가격이 금융위기 전으로 회복한 곳은 총 7개구로 나타났다. 권역별로는 도심권이 3개구(종로구, 중구, 마포구)가 회복 상승해 서울 권역 중 가장 회복세가 뚜렷했다. 반면 용산구는 대규모 개발호재에도 불구하고 사업진행에 차질이 생기며 회복세가 느린 편이다. 구별로는 강동구가 2.8%로 서울에서 가장 많이 회복 상승했다. 재건축 호재와 지하철 3호선 연장개통으로 교통 개선 요인이 회복세를 이끌었다. 이외 ▲ 종로구 2.6%, ▲ 서초구가 2.0%, ▲ 영등포구 0.8%, ▲ 중구 0.7%, ▲ 마포구 0.4%, ▲ 동개문구 0.1% 순으로 회복 상승했다.

서울 18개구 금융위기 시점 보다 낮아 반면 금융위기 이전으로 회복하지 못한 구는 총 18개구로 전체의 72% 이상을 차지했다. 강북권은 금융위기 시점보다 하락폭이 평균 4.9% 이상으로 서울 권역 중 가장 낮은 수준이다. 구별로는 ▲도봉구 6.5% ▲노원구 5.7%, ▲은평구 5.4% ▲강북구 5.1% ▲성북구 3.5% 순으로 금융위기 시점 보다 더 떨어졌다. 강서권은 영등포구만 회복 상승했고, 그 외 강서구 , 동작구, 양천구 등은 회복을 못했다. 강남권은 서초구만 회복 상승 주거선호 지역인 강남권을 살펴보면, 서초구는 금융위기 때 보다 2% 상승해 회복세를 넘어섰고, 강남구는 2% 송파구 2.7% 낮은 수준이다.

서초구는 반포 일대에 재건축 아파트들이 입주를 시작하면서 새로운 부촌으로 떠올랐다. 이에 실수요자와 일부 투자수요가 가세하면서 안정적인 회복세를 보인 것으로 판단된다. 강남구와 송파구는 다양한 개발호재에도 불구하고, 회복세가 느린 요인은 강남권 재건축 아파트들을 꼽을 수 있다. 대부분의 재건축 아파트들이 사업진행 중에 있어 실수요 보다는 투자수요의 움직임이 많다. 강남권의 아파트 시세를 주도하는 재건축 아파트들이 9억원 초과 주택에 대한 취등록세 감면 혜택종료, 개포지구 확정안 보류, 임대주택 공급 비율 상향, 한국은행 기준금리 인상 등 잇단 악재가 겹치면서 시세가 하락에 거래도 둔화되고 있다. 개포주공1단지 42㎡형(전용면적 기준)이 1·2월 시세가 8억 5000만원에서 3월 들어 7억 8000만원을 나타내 2000만원 하락했다. 이는 개포지구단위계획 연기로 시세가 떨어졌던 2010년 11월 이후 가장 낮은 가격수준이다. 개포동 아파트의 거래건수도 1월에 100여건, 2월에 51건, 3월 들어 단 4건에 불과에 눈에 띄게 줄어든 모습이다. 잠실 주공5단지도 84㎡형이 2월에 11억 5500만원에 거래된 반면, 3월에 11억2500만원으로 3000만원 가격이 떨어졌다. 가락동 가락시영1차 34㎡형도 2월보다 1500만원 내린 5억1750만~5억3000만원이다. 작년 말과 올해 초 강남 재건축단지들의 급매물이 빠르게 소진되며, 시세가 소폭 상승했던 것과는 대조적인 모습이다.