[박흥준 변호사의 재개발, 재건축 집중분석 ①] 재개발, 재건축이란? 그리고 발생원인

기존의 도시주거환경을 정비하고, 개선하는 작업인 재개발과 재건축. 아마 한번쯤이라도 재개발, 재건축이라는 용어를 들어봤을 것이다. 그런데 정작 재개발, 재건축이 어떻게 다른지, 건설 과정에서 분쟁이 빈번하게 발생하는지 잘 알지 못하는 사람들이 많다. 이에 법무법인 명문에서 재개발·재건축 전문 변호사로 활동 중인 박흥준 변호사와 함께 관련 법률에 대해 이해해보는 시간을 마련했다. 그 첫 번째 시간으로 같은 듯 보이지만 엄연히 다른 재건축과 재개발의 차이점과 재개발·재건축 분쟁이 왜 발생하는지 그 원인에 대해 알아보도록 하자. ▶ 재개발, 재건축 차이가 뭘까? 많은 사람들이 헷갈려 하는 부분이다. 박흥준 변호사는 “과거에는 재개발과 재건축이 각각 별도의 법률에 의하여 다른 사업방식으로 규율되었으나 현재는 도시 및 주거환경 정비법에서 통합하여 규율하면서 도시지역내 불량주거지의 통합적인 정비와 연계사업이 가능토록하고 있다고 설명하면서 도시 및 주거환경 정비법상 주거환경정비사업의 일환으로 양자가 규율되고 있다.”고 설명한다. 그러나 재개발과 재건축 사업대상과 조합원의 구성, 사업시행방식 등에서 가장 큰 차이점을 보입니다. 재개발 사업대상은 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이고, 재건축 사업대상은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 또한 조합원의 구성과 관련하여서도 재개발은 사업구역 안에 소재한 토지 또는 건물의 소유자 및 지상권자로 조합에 강제가입 되는 것이 특징이고, 재건축은 사업구역 안에 소재한 토지 및 건물의 소유자만으로 구성되며 사업에 동의한 당사자만 임의가입 되는 것이 차이가 난다. ▶ 재개발·재건축과 관련된 분쟁, 왜 발생하는 걸까? 조합원들 간에 서로 다양하고 복잡한 이해관계에 놓이게 되면서 분쟁이 발생하게 된다. 재건축·재개발 사업에 대한 전문성이 부족한데다가 특히 경험이 부족한 상황에서 사업에 대한 정보가 공유되지 않으면, 이것은 조합원들의 불신으로 이어져 갈등을 빚게 되고, 이로 인해 사업이 지연되는 등 문제가 커질 수밖에 없는 것. 특히, 사업구역내의 토지등소유자가 사업을 시행하는 경우가 대부분인데 이에 따라 소유자들 사이에 분쟁이 잦을 수밖에 없다. 이러한 분쟁은 주로 개발을 찬성하는 사람과 반대하는 사람으로 나뉘어 대립하고, 조합원과 세입자의 입장이 다르고 조합원들끼리도 서로의 입장차이가 다르다보니, 여기에서 생기는 갈등 문제부터 이 외에도 보상, 즉 돈과 관련된 분쟁도 발생하고 있다. 다음 시간에는 분쟁을 해결하는 방법과 이 과정에서 재개발·재건축 전문 변호사의 필요성에 대해 알아보도록 하자. [박흥준 변호사 프로필]