[2011 전문변호사를 만나다] 부동산경매ㆍ보전처분 분야의 권위자 윤경 변호사

다양한 방법으로 행사할 수 있는 채권자의 권리 부동산경매와 보전처분으로 분쟁해결 도모#건설업계에서 일하던 A씨는 친구에게 목돈을 빌려줬다. 하지만 친구의 사업으로 인해 목돈을 받을 수 없게 된 상황에 놓였다. 그때 친구가 소유하고 있는 부동산을 보전처분을 통해 채무자의 일반재산 등을 처분하는 것을 금지하도록 조치하였다. 채무자에 대한 채권자의 권리는 다양한 방법으로 행사할 수 있다. 특히 법률은 직접적 이익과 관련된 민사소송에 있어서 채권자 권리를 우선적으로 보호하는 성격을 가진다. 민사집행에 있어 효율적인 채권회수를 위해 사용되는 장치 중 하나로 부동산 경매가 이용된다. 채권자는 부동산경매를 통해 채무자 소유의 부동산을 매각하여 그 대금으로 금전채권의 변제를 받을 수 있다. 또한 강제집행절차나 채권회수를 위한 소송기간 중 채무자가 임의로 재산을 처분할 수 없도록 미리 가압류ㆍ가처분 등의 보전처분을 신청할 수 있다. ‘2011 전문변호사를 만나다’는 법무법인 바른의 윤경 변호사를 만나 부동산경매와 보전처분에 대한 도움말 들어본다. 채권자의 채권을 변제하기 위한 방법, ‘부동산 경매’ 채권자는 다양한 이익과 연관되어 있기 때문에 채권을 효과적으로 회수하고 싶어 한다. 하지만 상황에 따라 채권을 회수하는 일이 어려운 상황에 놓인다. 이럴 경우 집행의 실효성이 보장되지 않으면 채권은 한낱 휴지조각이 된다. 따라서 채무자가 임의로 지급하지 않을 경우 강제집행을 통해 변제를 받는다. 강제집행 중 대표적인 것은 채권집행과 부동산집행이 있다. 채권집행이란 채무자가 가진 재산이 전세보증금, 월급, 예금 등의 채권인 경우 이에 대하여 ‘압류 및 전부명령’ 또는 ‘압류 및 추심명령’을 통해 받는 것이다. 반면 부동산집행(부동산경매)은 채무자의 재산이 부동산인 경우에는 경매를 신청하여 채권의 만족을 얻는 절차이다. 부동산경매는 크게 강제경매와 임의경매 두 가지로 구분할 수 있다. 강제경매는 채권자가 승소판결을 받았지만 채무자가 임의로 갚지 않을 경우 채무자 소유의 부동산을 국가기관이 강제로 매각한다. 그 후 대금으로 채권자의 채권을 변제하는 절차이다. 반면 임의경매는 저당권 등 담보권 실행으로 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각하여 저당권자의 채권을 변제하는 절차를 말한다. 윤경 변호사는 “판결을 받은 채권자는 채무자가 가진 모든 부동산에 대하여 강제경매를 신청할 수 있는 것”이라며 “특정 부동산에 대하여 저당권을 설정한 채권자는 그 부동산에 대한 임의경매를 신청하여 저당권설정일자에 따른 우선변제를 받을 수 있다”고 설명한다. 재테크의 수단으로 떠오르고 있는 ‘부동산 경매’ 부동산은 다른 재산에 비해 고가이며, 부동산경매는 매각과정에서 일반인이 쉽게 입찰 받을 수 있어 재테크 수단으로 많이 활용되고 있다. 부동산경매는 일반인의 입장에서는 비싼 부동산을 저렴하게 살 수 있는 좋은 기회인 것이다. 이런 부동산경매도 효과적으로 활용하면 약이 되지만 제대로 알지 못하고 입찰 받을 경우 독이 된다. 따라서 부동산경매에 참여할 때 몇 가지 사항을 주의해야 한다. 그 중 하나가 권리분석이다. 부동산경매에서의 권리관계는 복잡한 면이 있어 철저한 권리분석이 필요한 것이다. 대표적인 것으로 낙찰을 받아 경락대금을 납부한 후에는 등기부상의 모든 부담이 말소가 된다. 하지만 간혹 철저한 분석 없이 매각하고 인수했는데 권리나 부담이 말소가 되지 않는 경우가 발생한다. 이러한 권리나 부담을 경락인(낙찰자)이 인수하게 되는 경우 그만큼의 손해를 입게 되는 것이다. ‘High Risk, High Return’이란 말이 있듯이 외형상 위험해 보이는 부동산에는 일반인들이 관심을 갖지 않는 경우가 많다. 그 결과 부동산의 낙찰가는 시가의 20~30% 수준으로 내려간다. 위험해 보이지만 실제로는 위험하지 않은 부동산을 철저한 권리분석을 통해 낙찰 받아 커다란 투자수익을 얻을 수 있다. 채권분쟁해결의 수단으로 커다란 역할 수행 ‘보전처분’ 보전처분이란 가압류와 가처분을 일컫는 것을 말한다. 통상적으로 민사소송절차는 많은 시일을 소요하게 된다. 그 사이 채무자가 재산을 처분하면 나중에 판결을 받더라도 채무자의 재산 등이 없게 되어 무용지물이 되는 것이다. 이를 방지하기 위해 확정판결을 받기 전 미리 채무자의 일반재산 등에 대하여 처분을 금지하는 등의 조치를 받는 것이 필요하다. 보전처분으로써 가압류와 가처분을 신청하기 위해서는 ‘피보전권리’와 ‘보전의 필요성’이라는 두 가지 요건이 공통적으로 요구된다. 가압류의 경우 피보전권리는 금전채권이고, 가처분의 피보전권리는 금전채권을 제외한 특정물에 관한 이행청구권이다. 즉 채권자가 채무자에 대하여 돈을 받을 것이 있으면 채무자의 재산에 대하여 ‘가압류’ 신청을 할 수 있다. 만일 채권자가 채무자로부터 부동산을 매입하여 그 부동산에 대한 이전등기청구권이 있는 경우에는 매입한 부동산을 채무자가 함부로 처분하지 못하도록 부동산에 대한 처분금지인 ‘가처분’ 신청이 가능하다. 윤 변호사는 “가압류나 가처분결정은 소송을 통한 판결보다 손쉽게 받을 수 있다”며 “ 채무자 입장에서는 보전처분으로 많은 고통을 받게 되기 때문에 법률전문가들이 소송을 하기보다는 가압류나 가처분결정을 받아 채무자를 압박 한다”고 말한다. 이로써 소기의 목적을 달성하는 사례가 많다. 보전처분은 분쟁해결의 수단으로 커다란 역할을 하고 있고, 그 중요성은 점점 커져가고 있는 추세이다. 22년간 판사로 재직하며 부동산 경매, 보전처분 분야의 노하우 쌓은 윤경 변호사