[수도권 대규모 재건축 아파트 투자가이드]

미니 신도시급 재건축 아파트 단지가 속속 등장해 투자자들의 관심을 끌고 있다.

부지면적이 넓은 택지개발지구나 저밀도지구내의 5층짜리 아파트가 재건축되면서 5천~2만여가구 규모의 미니 신도시급 주택단지가 잇따라 건설되고 있다.

지금까지는 건립 물량이 많아야 2천가구 안팎이었으나 이제는 지난 70년대 말~80년대 초에 조성된 대단위 저층 아파트들이 재건축돼 새 주택단지가 대량 생겨날 전망이다.

◇ 관심지역〓가장 관심을 끌고 있는 것은 잠실 등 서울 5 개 저밀도지구. 특히 잠실지구의 경우 5개 단지에 총 2만1천여가구의 헌 주택이 없어지고 2만5천여가구의 새 아파트가 들어서게 된다. 이는 목동 신시가지(2만6천여가구)규모인 도시내 신도시가 되는 셈이다.

같은 저밀도 단지인 반포, 도곡.청담, 화곡, 암사.명일지구 등도 투자자들의 관심이 집중돼 있다. 8일 시공사가 선정된 서울 가락시영 아파트도 관심대상. 전체 건립물량이 9천5백가구나 되는 대형 단지로 선진국형 주택단지로 개발되는 것이 특징.

서울 개포 주공도 엄청난 규모다. 아직 초기단계지만 1만2천여가구의 저층 단지가 없어지고 1만6천여가구의 고층 아파트가 들어선다.

인천 구월주공은 1만가구를 육박하는 대단지. 이달말 시공사를 선정하는 이 단지는 10~17평형 5천7백50가구로 이 헌 아파트가 헐리고 25~52평형 9천4백여가구가 건립된다.

대우건설.현대산업개발.대림산업 컨소시엄이 시공을 맡은 부천 중동 주공 단지(3천7백70가구)와 삼성물산 주택개발부문이 공사하는 안양 비산주공 아파트(3천8백여가구)도 큰 단지에 속한다.

이밖에 앞으로 추진 예정인 고덕.과천.광명 철산 등도 신도시급이다.

◇ 투자가치 분석〓오래전부터 재건축 이야기가 나온 곳은 기존 아파트값이 너무 올라 투자가치가 떨어진다. 특히 일정량 이상 소형 아파트 건립이 의무화되는 잠실 등 저밀지구는 지금 헌 집을 살 경우 손해보기 딱 알맞다.

아직 구체적인 계획이 없는 개포지구도 많이 올랐다. 서울 강남권의 경우 헌 아파트값이 평당 1천만원이면 충분히 채산성이 있지만 이보다 넘으면 대지 지분.개발이익률.완공후 아파트 시세 등을 따져봐야 한다.

롯데건설 김용수 과장은 "위치.용적률 등에 따라 다르지만 강남의 대단지는 평당 1천만원이 다소 넘어도 채산성이 있다" 고 말했다.

대지 지분이 많은 곳을 골라야 돈이 된다. 기존 아파트 용적률이 낮을 수록 땅 지분이 많다.

조합원간 분쟁 등이 없는 단지는 그만큼 사업기간이 단축돼 이익이다.

이런 점을 감안해 개발 이익률(지분율)이 얼마인지를 계산해봐야 한다. 지분율은 대개 서울 강남의 경우 1백30%대고 강북은 이보다 낮은 1백~1백20%선. 안양 등 수도권은 이보다 떨어지는 곳이 많다.

예컨대 강남의 경우 땅지분이 10평이면 새 아파트 13평을 돈 안내고 분양받을 수 있다는 얘기다. 10평의 땅이 13평의 아파트로 바뀌게 된다.' 물론 그 보다 더 큰 평형을 선택하면 나머지 면적에 대해선 일반 분양분의 분양가를 감안해 돈을 내야 한다. 33평형을 신청할 경우 공짜분 13평을 제외한 20평에 대해서는 본인이 분양대금을 부담해야 한다.

◇ 주의사항〓재건축추진위원회가 결성됐다고 다 사업이 진행되는 것은 아니다. 여의도 고층 아파트의 경우 재건축을 위해 시공사가 까지 선정해놓았지만 서울시의 초고층 재건축 불허 조치로 답보상태에 빠졌다.

저밀도지구나 택지개발지구 등은 용적률을 법정한도까지 다 적용할 수 없다는 점을 명심해야 한다.

저밀도지구의 경우 서울시가 실제 용적률을 2백70%로 제한해 같은 조건의 일반 단지보다 개발이익이 떨어지게 된다.

추가부담이 얼마나 되는지도 잘 알아봐야 할 사안. 계약때와 달리 나중에 공사비 상승 등을 들어 추가부담이 늘어나는 사례가 많기 때문이다.