국토해양부가 29일 선정한 4차 보금자리주택지구인 서울양원·하남감북 2곳에 들어설 총 주택은 2만3000 가구이고 이 가운데 보금자리주택은 1만6000 가구에 불과하다.
4~6개 지구가 지정됐던 시범 및 1·2차 때보다 지구 수도 크게 줄었다. 그러나 보금자리주택이 총 6만9000 가구 공급되는 광명시흥의 2차 물량(2만4000가구)을 합치면 4만 가구여서, 1년에 두 차례 4만 가구씩 연간 8만 가구를 공급한다는 애초 목표 계획에 들어맞는다고 국토부는 설명했다.
사전예약 여부와 시기·물량, 또 3차 사전예약 때 제외됐던 광명시흥 및 성남고등 지구가 포함될지는 전적으로 부동산 시장 상황에 달렸다.
분양가도 지구계획이 확정됐을 때 시장 동향에 따라 결정될 예정이고 주변 시세의 90%는 넘지 않을 것으로 보인다.
보금자리주택지구 2곳 입지는
서울양원은 서울 강북권, 하남감북은 서울 강남권 무주택 서민의 수요를 흡수하려는 목적으로 선정됐다. 서울 도심에서 20㎞ 이내이면서 대중교통 여건과 도심 접근성이 양호한 지역 중에서 비닐하우스·창고·공장 등이 밀집돼 보전가치가 낮은 곳이다.
국토부는 이미 훼손된 그린벨트(개발제한구역)를 고르는 한편 주변 주택 공급 상황이나 지자체 요구 등을 종합적으로 고려했다고 설명했다.
3차 지구 지정 때 포함된 광명시흥의 이월 물량이 있는 데다 국토부가 8·29대책에서 부동산 시장의 침체 국면을 고려해 보금자리주택의 지구 수와 사전예약 물량을 축소 조정한다는 방침에 따라 이번에 선정된 지구 숫자는 시범 지정(4곳 및 위례지구), 2차 지정(6곳), 3차 지정(5곳)보다 크게 줄었다.
부지 면적이 1736만7000㎡인 광명시흥은 일산(1천574만㎡)보다 크고, 분당(1964만㎡)보다 약간 작은 `신도시급`으로, 세 차례로 나눠 3차(2만2000가구), 4차(2만4000가구), 5차(2만3000가구) 보금자리주택지구와 함께 공급하기로 한 바 있다.
따라서 4차에 공급되는 보금자리주택의 실제 가구 수는 서울양원 2000 가구, 하남감북 1만4000 가구, 광명시흥 2만4000 가구 등 4만 가구인 셈이다.
서울양원은 중랑구 망우·신내동 39만1000㎡로, 서울 도심에서 북동쪽으로 12㎞ 떨어져 있다. 근처에 SH공사의 국민임대 신내 2·3지구가 있어 명칭 혼동을 막고자 근처에 있는 중앙선 양원역의 이름을 따 서울양원지구로 명명했다.
양원역 외에도 지하철 6호선(봉화산역), 경춘선(신내역), 북부간선도로(신내IC) 등 교통망이 양호해 역세권 단지로 개발된다.
상업·업무·문화 기능이 어우러진 다목적 복합공간이 들어서고, 도시형 생활주택과 연도형 주택(아래층에 근린생활시설 등을 배치한 도로변 주택) 등 다양한 주택이 공급된다.
분토산, 중랑나들이숲 등 근처의 녹지축과 연계해 개발할 예정이다. 하남감북은 경기 하남시 감북·감일·광암·초이동 267만㎡(81만평)이며 서울 도심에서 남동쪽 17㎞ 지점이다.
서울지하철 5호선(올림픽공원역, 둔촌동역), 지하철 9호선(보훈병원역), 서울외곽순환고속도로(서하남IC)가 근처에 있다.
서울 송파·강동구, 그리고 3차 보금자리주택지구인 하남감일과 인접해 서울 강남권의 주택 수요를 흡수할 것으로 국토부는 기대했다.
무분별하게 훼손된 그린벨트 지역을 체계적으로 정비해 생산·문화·주거 기능이 합쳐진 하남시의 부도심으로 개발하고, 북쪽 일자산과 지구 내 구릉지를 연결하는 녹지축과 순환형 녹지축을 조성할 예정이다.
사전예약 시기·추정 분양가
국토부는 주민공람, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 12월 말 지구지정를 마치고 나서 내년 6월까지 지구계획을 승인할 예정이다.
주택 수나 녹지율 등 토지이용 계획을 담은 지구계획이 나와야 그 이후에 사전예약 여부와 물량, 시기 등을 정할 수 있다.
시범 및 2차 때는 공공분양 및 10년 임대, 분납임대 물량의 80%를 대상으로 사전예약 신청을 받았으나 3차 때는 8.29대책의 하나로 이를 50% 이하로 낮췄다.
민간 주택 분양가와 비교해 가격 경쟁력이 높은 보금자리주택지구의 사전예약이 자주 이뤄져 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 한다는 지적에 따른 것이다.
따라서 이번에 선정된 2곳과 광명시흥의 사전예약 여부와 물량, 시기는 전적으로 부동산 시장의 상황에 따라 탄력적으로 정해질 것이라는 게 국토부 설명이다.
국토부 관계자는 "사전예약의 취지가 부동산 시장의 과열을 막고 심리적 안정을 주자는 것인 만큼 시장 동향에 따라 (시장 침체가 계속되면) 극단적으로 전혀 안 할 수도 있고, (시장이 과열되면) 광명시흥 및 성남고등의 물량까지 대거 포함할 수도 있다"고 말했다.
국토부는 분양가도 지구계획이 확정된 뒤에야 추정할 수 있지만, 주변 시세의 90%를 넘기지 않는다는 게 기본 원칙이라고 강조했다.
시범 및 2차 때 분양가는 주변 시세의 50~70%였지만 3차 때는 75~90%로 추정돼 보금자리주택의 가격 경쟁력이 크게 떨어졌다는 지적이 나오기도 했다.
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