서울 4차 뉴타운의 `4가지 함정`

조인스랜드

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정부가 서울·수도권에 뉴타운 개발을 확대키로 하면서 뉴타운 후보지들에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 최근 2011년까지 25곳을 추가하기로 했다. 이중 서울에서 9~10곳 정도 지정될 것으로 업계는 내다본다.

서울에서 추가될 4차 뉴타운 후보지로는 2006년 3차 뉴타운에서 탈락한 지역들이 1순위로 꼽힌다. 구로구 구로본동, 노원구 월계1동 등이다. 구청에서 뉴타운 개발 연구용역을 추진하던 용산구 서계·청파동 등도 거론된다. 정부 발표 이후 이들 지역에 대한 관심이 부쩍 늘어 중개업소들은 “지난 4·9 총선 이후 잠잠하던 투자자들의 입질이 다시 시작될 분위기”라고 전한다.

하지만 4차 뉴타운 투자에 신중해야 한다. 곳곳에 함정이 도사리고 있어 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

①지분 쪼개기

=이들 후보지에선 그동안 단독주택을 허물고 다세대주택을 신축하거나 상가 등의 근린생활시설을 주거시설로 바꾸는 지분 쪼개기가 성행했다. 지분 쪼개기는 입주권을 받을 수 있는 권리(지분)를 늘리는 것으로 조합원 수가 증가해 사업성이 떨어지게 된다. 일반분양분이 줄어 그만큼 분양수입이 줄어들게 된다.

지분 쪼개기가 심하면 입주권을 받지 못할 수도 있다. 조합원 수가 건립가구수보다 많으면 작은 지분 소유자는 현금청산 대상이 된다.

용적률 상향에 따른 건립가구수 증가를 기대하기도 어렵다. 용적률이 올라가면 현금청산될 조합원이 줄게 되지만 용적률이 지금보다 많이 올라갈 것 같지 않다. 정부는 특별법을 통해 뉴타운 용적률을 기존보다 50% 포인트 더 높게 정할 수 있게 했지만 서울시는 기존 용적률을 고수하고 있다.

또 상가 등 근린생활시설을 주거용으로 쓰더라도 구청의 단속에 적발되면 상가 등으로 원상복구해야 한다. 그러면 입주권을 받지 못한다. 주거용으로 사용하는 근린생활시설로 입주권을 받으려면 7월 30일 이전부터 분양신청 때까지 계속해 주거용이어야 한다. 최근 용산구청이 주거용으로 용도변경된 근린생활시설에 대해 단속을 벌였다.

② 비싼 시세

=지분값이 이미 많이 올라 투자 수익률이 높지 않을 것이란 지적도 나온다. 지분값이 인근 뉴타운보다 비싼 곳도 있다. 후보지 중 한 곳인 강북구 수유동 일대는 대지지분 33㎡ 안팎 다세대주택이 3.3㎡당 2300만~2600만원 선이다.

뉴타운 개발이 한창인 인근 성북구 장위뉴타운에선 같은 크기의 지분 매물이 3.3㎡당 2000만원 선에도 나온다. 수유동의 한 중개업소 관계자는 “뉴타운과 달리 토지거래허가를 받지 않아도 돼 투자수요가 뉴타운보다 뉴타운 후보지로 몰리면서 지분값이 크게 올랐다”고 전했다.

③늦은 사업 속도

=서울시는 뉴타운을 추가 지정하더라도 그 시기는 3차 뉴타운이 정착(사업승인 단계)되고 난 뒤라는 입장이다. 현재 3차 뉴타운이 개발계획 수립 단계여서 사업이 정착되려면 2년 정도는 더 걸릴 것으로 서울시는 내다본다. 여기다 정부의 뉴타운 추가 지정을 통한 주택공급 계획은 2018년까지로 10년 장기계획이다. 추가지정되더라도 2010년 이후나 뉴타운 개발이 가능하다는 얘기다. 입주까지는 앞으로 7~8년, 길게는 10년 정도 걸린다.

1~3차 뉴타운 35곳 35만여 가구가 대부분 공급된 뒤여서 4차 뉴타운의 개발효과가 떨어질 것으로 예상된다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “뉴타운은 물론 서울 인근 그린벨트 지역에서 주택이 대거 공급되면서 집값이 안정세를 보일 경우 일반분양 물량의 분양가 인하 등으로 사업성이 악화될 수 있다”고 말했다.

④거래 규제·개발이익 환수

=뉴타운으로 지정되면 토지거래허가제 등 투기방지대책으로 투자 수요가 차단돼 팔고 나오기가 쉽지 않다. 집값 하락기엔 특히 거래 침체가 곧바로 시세 하락으로 이어져 장기간 투자금이 묶일 수도 있다. 뉴타운 기대감에 지분 값이 뛰었다가 뉴타운 지정 후에는 거래제한으로 가격이 급락한 경우가 적지 않다.

뉴타운에서는 토지(지분 포함) 20㎡ 이상은 자치단체의 거래허가를 받아야 한다. 정부는 현재 토지거래허가제 완화는 검토하지 않고 있다.

특히 정부는 그동안 재개발·재건축 사업의 경우 철저하게 개발이익을 환수하겠다고 밝혀왔다. 투기 바람이 부는 것을 막기 위해서다. 때문에 사업이 본격화하면 생각지도 못한 개발이익환수 대책이 나와 사업성이 악화될 수 있다. 전문가들은 “섣부른 투자보다는 정부 정책을 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 강조한다.