공시가격 실거래가 반영비율 ‘주먹구구’

조인스랜드

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국토해양부가 최근 발표한 전국 공동주택 999만 가구의 올해 1월 기준 공시가격이 명확한 기준 없이 들쭉날쭉하다는 비판이 나오고 있다. 어떤 아파트는 실거래가반영률이 80%인 반면 어떤 곳은 60% 수준이어서 특정 아파트의 세금부담이 더 크다는 불만도 터진다.

실제로 국토부의 지난 4분기 아파트 실거래신고 자료를 기준으로 실거래가 대비 공시가격 비율을 따져보니 서울 송파구 잠실동 트리지움 85㎡는 61%(공시가 6억1200만원, 18건 거래 평균 9억8666만원)지만, 인천시 동구 송림동 풍림아이원 60㎡는 80%(공시가 1억2800만원, 17건 거래 평균 1억6055만원)다. 강남권인 은마아파트 77㎡의 공시가(7억2200만원)는 실거래가(11건 거래 평균 9억9845만원)대비 72%다.

실거래가 대비 공시가격 비율이 높은 아파트는 같은 실거래가 아파트에 비해 그만큼 세금부담이 크다는 뜻이다. 공시가격은 재산세·종합부동산세의 기준이 되기때문이다. 자연히 공시가격이 실거래가와 비슷해지는 곳일수록 불만이 커질 수밖에 없다. 성남시 이매동 A아파트 60㎡의 한 입주민은 “최근 아파트가 전혀 거래되지 않아 집값은 떨어지는 추세인데 공시가격을 10%나 올려 세금부담이 커졌다”며 “정식으로 공시가 정정을 요청하는 의견을 제출할 것”이라고 말했다.

정부는 하지만 아파트 공시가격이 실거래가나 통계청 승인 시세(국민은행 KB시세)와 차이가 크다는 것만으로 정정하기는 어렵다는 입장이다. 실거래가격은 특정한 시기의 호재 및 악재 등이 반영돼 급등락할 수 있는 반면 공시가격은 이를 교정해서 적정하게 판단한 가격이라고 보기 때문이다. 같은 아파트라도 어느 시점, 어떤 실거래 매물과 비교하느냐에 따라 격차는 더 커 보일 수도 덜 커 보일 수도 있다고 보는 것이다.

실제로 공시가격 실무를 맡고 있는 한국감정원에 따르면 지금까지 의견제출을 통한 이의신청이 받아들여져 공시가격이 수정되는 경우는 거의 없었다.

정부 “실거래가 반영비율 정하지 않았다”

한국감정원 김세기 차장은 “지금까지 공시가격 정정을 요청하는 민원인의 대부분은 몇몇 비정상적인 실거래가 사례나 정보업체 호가를 기준으로 내세워 가격 차이가 크다는 이유로 문제를 제기했다”며 “하지만 다시 산정해 봐도 결과가 달라지는 경우는 거의 없었다”고 말했다.

그는 “다만 아파트 크기 등의 ‘기초정보’ 오류나, 층·향 등 ‘특성요소 정보’가 애초에 잘못돼 공시가격이 정정되는 경우는 종종 있었으므로 공시가격이 지나치게 시세와 다를 경우 관련된 내용을 확인할 필요가 있다”고 덧붙였다.

공시가격은 보통 실거래가의 80% 수준인 것으로 알려져 있으나 정부는 이런 기준이 무의미하다고 보고 있다. 아파트 마다 모두 상황이 달라 이런 기준에 맞출 필요는 없다는 입장이다.

국토부 부동산평가과 최임락 과장은 “공시가격을 정할 때는 해당 아파트 뿐 아니라 주변시세 등을 종합 판정해서 결정한다”며 “실거래가 대비 어느 정도 비율로 공시가격을 정해야 한다는 지침은 마련하지 않았다”고 말했다.

하지만 이는 지난 2006년 실거래가신고제도가 도입된 후 주택 공시가격에 실거래가 반영 비율을 높이고 양도소득세 등 실거래가를 기반으로 과세를 하는 추세에 어긋나는 것이어서 논란이 예상된다.

국민은행 원종훈 세무사는 “실거래가신고제 이후 아파트별로 실거래가에 대한 기본 자료가 충분히 축적된 만큼 과세 기준이 되는 공시가격을 정할 때 이를 적극 활용할 필요가 있다”며 “세부담의 형평성을 높이는 차원에서 실거래가의 80% 수준 등으로 적정 기준을 정해 공시가격을 정해야 분쟁의 소재가 없다”고 말했다.