재건축 용적률 완화 단지마다 다르다

조인스랜드

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정부의 가장 핵심적인 재건축 규제 완화인 재건축 용적률 완화안이 드러났다. 최근 한나라당 김성태 의원이 정부 방침을 반영해 관련 법률인 도시 및 주거환경 정비법 개정안을 국회에 제출했다. 이 안은 빠르면 2월 임시국회에서 통과돼 3월께 시행될 것으로 보인다.

법안이 시행된 뒤 관련 시행령이 만들어지고 자치단체의 조례도 바뀌어야 구체적이고 세부적인 용적률 상향 내용이 확정된다. 때문에 이번 법안은 용적률 상향에 대한 가이드라인인 것이다. 그렇더라도 이번 개정안은 용적률 상향을 어떻게 할지, 대상을 어느 범위까지 할지 전체적인 틀을 보여주는 것이어서 용적률 상향 방향을 가늠하게 해준다.

이번 개정안은 용적률을 ‘법적 상한 용적률’까지 올릴 수 있게 했다. 그런데 법적 상한 용적률은 국토법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에서 허용한 용적률(2종 250%, 3종 300%)과 같은 게 아니다.

개정안은 ‘건축행위가 제한돼 건축이 가능한 용적률’을 말한다고 못 박고 있다. 즉 국토법 상의 상한 용적률 범위 내에서 각종 건축 기준을 충족해 실제로 적용할 수 있는 최고 용적률을 말하는 것이다.

국토부 관계자는 “건축기준을 무시하고 용적률을 무조건 올릴 수는 없다”며 “법적 상한 용적률은 실제로 건축 가능한 최고 용적률인 셈”이라고 말했다.

용적률을 제한하는 건축 기준은 높이 제한, 일조권 제한, 동간 거리, 사선 제한, 비행안전구역 등 항공과 관련한 높이 제한 등을 말한다.

높이제한 등 건축 제한 충족해야

이 같은 기준은 단지 사정에 따라 천차만별이다.

때문에 법적 상한 용적률이란 단지 별로 차이날 수밖에 없다. 이런 건축 기준을 적용하기 전에는 알 수 없는 것이다. 설계를 해봐야 알 수 있는 것이다.

쉽게 생각하면 높이 등이 크게 제한되지 않는 지역에서 용적률을 더 많이 올릴 수 있는 셈이다.

개정안은 계획용적률과 법적 상한 용적률 차이의 30~50%를 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택으로 짓도록 했다. 자치단체에서 조례로 소형 주택을 임대주택으로 활용토록 했다.

개정안은 용적률을 올릴 수 있는 단지를 특별히 제한하지 않기로 했다. 건축계획을 바꿀 수 있는 착공 전 단지들은 제한 없이 용적률을 올릴 수 있게 했다. 관리처분인가를 받았더라도 아직 착공 전이면 용적률을 올려 재건축할 수 있는 것이다. 다만 이 경우 일반분양 전이어야 하고 조합원 모두의 동의를 얻어야 한다.

이미 착공에 들어간 단지들은 이번 용적률 상향 적용에서 완전히 배제되는가. 꼭 그런 것만은 아니다. 개정안은 관리처분계획 인가를 받은 단지는 종전 규정에 따라 사업을 시행할 수 있다는 부칙을 달았다. 이는 바뀐 규정을 적용할 수 있다는 뜻이기도 하다.

착공 전 단지는 용적률 상향 가능

하지만 이미 착공에 들어갔기 때문에 건축계획을 바꾸는 것은 불가능하고 소형 주택이나 임대주택을 어떻게 배분할지와 관련된 문제다. 아직 이에 대한 구체적인 정부 기준은 없다.

다만 이미 착공한 단지들이 바뀌는 산식에 따라 소형이나 임대주택을 계산했을 때 현행 기준보다 바뀐 기준이 유리하다고 판단돼 바뀐 기준대로 하겠다고 할 경우 허용하겠다는 뜻으로 보인다.