[재산 리모델링] 월수입 400만원 자영업자의 노후 대비 재테크

중앙일보

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Q: 인천 부평에서 집사람과 함께 미용실을 운영하며 두 아이를 키우고 있는 30대 가장입니다. 부부 명의의 가게를 분양받으려고 하는데 자금 마련과 대출활용법을 알고 싶습니다. 자녀 학자금과 부부 노후 대비는 어떻게 해야 할까요.

A: 김씨(34) 부부는 평균 410만원의 월수입 중 52만원만 살림에 쓸 만큼 알뜰하게 살고 있다. 젊은 나이지만 많이 벌 때 노후도 철저히 대비하고 싶어한다. 하지만 가게 이전이나 시설 투자 등에 대비해 현금을 많이 보유하다 보니 효과적으로 돈을 굴리지는 못해 왔다. 두 자녀가 고등학교와 중학교 진학을 앞두고 있어 김씨 부부의 마음은 점점 급해지고 있다. 우선 한달 60만원인 월세를 아끼기 위해서라도 부부 명의의 가게를 갖고 싶지만 어떻게 해야 할지 막막하다. 재건축을 믿고 샀지만 부동산시장이 얼어붙어 돈이 묶인 수원 매탄주공아파트를 어떻게 할지도 고민거리다.

#노후 대비 저축 늘려야

김씨 부부의 노후 준비는 연금보험 20만원이 전부여서 한참 부족한 편이다. 김씨가 60세에 은퇴하고 80세까지 산다고 할 때 물가상승률과 투자수익률을 각각 연 3.8%와 7%로 가정하면, 현재 가치로 월 200만원 수준의 생활을 유지하기 위해 모두 9억6000만원이 필요하다. 지금부터 환갑 때까지 매월 116만원을 적립해야 마련할 수 있는 돈이다. 현실적으론 어렵지만 여유가 생길 때마다 단계적으로 노후에 대비한 투자를 늘려 나가야 한다.

우선은 매월 15만원을 연금 상품에 더 적립한다. 상가를 마련한 뒤에는 월세로 나가던 60만원을 더 붓는다. 또 대출금 상환이 완료되는 5년 뒤 이자로 내던 돈을 추가한다. 이러면 풍요롭지는 않아도 비교적 충분한 준비를 할 수 있을 것이다.

자녀 교육비는 월 25만 정도를 별도 상품에 모아나가면 3년 뒤 아들이 대학에 입학할 때 1000만원을 만들 수 있다. 이후 또 25만원씩을 부어나가면 딸이 입학할 때 1000만원 가량이 된다. 자녀 결혼은 14년 뒤로 예상하고 아들의 경우 현재가치로 5000만원에 해당하는 8400만원, 딸은 현재가치로 3000만원인 5000만원을 모으면 된다. 지금부터 매월 50만원 정도를 장기로 모아 나가면 문제가 없다.

#재건축 아파트는 팔자

현재 재건축 대상 아파트는 개발이익환수제와 재건축 후분양제 등 여러 규제정책 시행을 앞두고 약세를 면치 못하고 있다. 2001년부터 서울 강남에서 재건축 열풍이 불었고, 2002년부터 수도권 전역으로 확산됐지만 지난해 2분기부터 강남을 포함해 대부분 지역에서 시세가 좋지 않다.

김씨네가 갖고 있는 수원 매탄주공아파트는 입지여건이나 문화시설, 발전 가능성 면에서 투자가치가 있다. 하지만 개발이익환수제 시행 전에 사업승인을 받을 가능성은 거의 없어 추가 부담금이 늘어날 수 있다.

5년 이상의 장기적인 투자가 아니라면 최근 주택시장 동향을 볼 때 매각하는 게 나아보인다. 매각 자금은 단기적으로 가장 큰 목표인 가게 마련에 투입하자. 당장은 한겨울이라 매수세가 거의 없으므로 설 전후에 매각을 시도하는 게 좋겠다.

#가게 마련은 분양으로

상가 경기가 잔뜩 가라앉아 있지만 김씨네처럼 투자 목적이 아니라 실수요 용도로 상가를 구입하는 것은 나쁘지 않다. 현재 가게의 보증금 5000만원과 수원 아파트 매각자금 5000만원, 보유 현금 8500만원을 합해 인근지역의 상가를 분양받을 것을 권유한다. 필요한 돈을 2억여원으로 잡으면 1500만원이 부족한데, 우선 대출로 충당하고 차근차근 상환하도록 하자.

대출받을 때는 새로 매입하는 상가보다 현재 살고 있는 집을 담보로 하는 게 금리 면에서 유리하다. 이미 집을 담보로 4000만원의 대출이 있지만 1500만원 정도의 추가 대출엔 문제가 없다. 대출 원금 5500만원을 5년 뒤 일시 상환하기로 하면 매월 26만원의 이자만 내면 된다. 원금은 5년 정도에 걸쳐 갚아 나가는 것으로 계획을 짠다. 매월 보통예금에 불입하고 있는 178만원 중 대출 이자로 추가 부담하게 될 8만원을 제외하고 80만원을 대출 상환용으로 잡아 별도 투자한다. 목표 수익률을 7%로 잡고 매월 80만원씩 적립식 펀드에 넣는다면 5년 뒤 원금 5500만원을 상환하는 데 별문제가 없을 것으로 예상된다.

정리=나현철 기자