법원 경매시장에 가끔씩 나오는 불법 건물은 대부분 인기가 없다. 재산권 행사를 하지 못할 가능성이 큰 탓이다. 때문에 유찰을 거듭해 감정가의 절반 이하로 떨어지는 사례도 허다하다. 하지만 황정복(55.자영업)씨는 지난해 10월 공사중단된 불법 건물을 낙찰해 짭짤한 수익을 올리고 있다.
여유자금으로 임대사업용 건물을 물색하던 黃씨에게 인천시 부평구 작전동의 대지 2백평에 지하 1층, 지상 4층 신축건물이 눈에 띄었다. 건물 공사가 90% 정도 진행됐지만 주인이 잇따라 사업에 실패해 공사를 중단한 채 잠적, 대출기관이 경매를 신청한 물건이었다.
감정가가 5억5천만원이었으나 불법건물이어서 준공검사를 받지 못해 결국 네번이나 유찰돼 최저 입찰가가 2억5천만원으로 떨어져 있었다.
黃씨가 구청 건축과를 방문해 불법 건축물이 된 이유를 알아 본 결과 건물 옆에 있는 빌라의 일조권을 침해해 준공검사를 받지 못했다는 답변을 들었다.
준공검사를 받을 수 있는 방법이 없는지 알아보던 黃씨는 구청 담당자의 말을 듣고 귀가 솔깃했다. 옥탑 부분만 손을 보면 준공검사를 받을 수 있다는 의견이었다.
이렇게 되면 건물부분에 대한 정상적인 가치평가가 가능해져 수익률이 더 커지는 데다 임대를 놓을 수 있어 투자금을 쉽게 회수할 수 있다는 판단이 섰다. 지난해 10월 3억1천만원에 이 물건을 낙찰했다. 시공업체가 설정한 유치권을 해지하고 옥탑 위치를 바꾸는 데 2억5천만원이 더 들었다. 건물공사를 마친 뒤 구청에 준공검사를 신청해 곧바로 승인을 얻어냈다.
건물 연면적만 4백40평으로 지상 1층은 주차장과 점포로 만들었고 2층부터는 모두 원룸(21개)으로 꾸몄다. 1층 점포는 보증금 7천2백만원, 월 2백만원에 세놓았다. 원룸은 2천5백만원씩을 받고 전세를 놓는 데 석달 걸렸다.
黃씨가 낙찰 후 준공검사가 떨어질 때까지 들인 비용은 총 6억원 정도였지만 3개월 만에 보증금 5억9천만원을 회수한 데다 매달 2백만원을 벌고 있다. 이 건물은 현재 8억원을 호가하고 있다.
◇ 유의사항=불법 건축물을 싼 맛에 무턱대고 낙찰했다가는 낭패를 보기 쉽다. 준공검사가 떨어지지 않은 물건은 반드시 구청 등 해당 지자체에 확인해 준공검사를 받을 수 있는지를 따져봐야 한다.
건물주와 토지주가 다르면 지상권 다툼이 일어날 수 있어 주의해야 한다.
강황식 기자
※도움말=건국컨설팅(02-539-0033)
