'재건축' 달콤한 유혹… 숨겨진 함정

서울과 경기도의 재건축 시장이 이상 과열을 보이고 있다. 시장에는 '투자 주의보' 가 내려졌으며, 후유증을 걱정하는 전문가들의 목소리는 높아가고 있다.

최근 재건축 시장의 특징은 단기 매매. 재건축추진위 구성이나 시공사 선정을 전후해 주식시장을 방불케 할 정도로 치고 빠지기가 성행한다. 재건축 사업설명회를 연다는 플래카드만 붙어도 매매 호가가 5백만~2천만원씩 오르고 있다.

'떴다방' (철새 중개업자)등 특정 세력이 개입해 재건축 아파트의 값을 부추긴다는 소문마저 나돈다.

이에 편승해 서둘러 재건축추진위원회를 구성하고 시공사를 정하는 단지가 늘고 있다. 지키지 못할 사업계획을 내세우며 분위기를 띄우는 곳이 즐비하다.

재건축사업의 생명인 용적률과 대지지분.사업승인시기 등을 속이는 경우도 잦다. 그런데도 이런 사정을 모르고 '묻지마 투자' 에 가담하는 일반인들의 행렬은 날로 늘고 있다.

◇ 사업계획 부풀리기 심각=지금은 옥석을 구별한 투자가 필요한 시점이다. 재건축 사업의 여건이 달라졌기 때문이다. 시공사나 조합측이 내건 사업계획은 '기대사항' 일 뿐이다.

서울시 윤혁경 도시관리팀장은 "재건축 인.허가는 원칙대로 적용할 것" 이라며 "앞으로 2백50%를 넘는 용적률을 적용받는 재건축 단지는 5개 저밀도지구를 빼고는 거의 없을 것" 이라고 잘라 말했다.

그 이상의 조건을 내건 사업장은 지구단위계획 수립 과정에서 용적률과 평형, 가구 수를 조정해야 한다.

최근 시공사를 선정하거나 재건축추진위를 구성한 ▶잠원.청담.서초.반포동 등의 중층(10~14층)단지▶가락한라시영(5층)▶개포.둔촌.고덕지구(5층)등이 모두 여기에 해당한다.

◇ 저밀도지구 사업시기 아직 불투명=저밀도지구는 한꺼번에 사업을 추진하지 않는다. 지구내 단지별로 착공 시기가 다르다.

이에 따라 사업승인을 먼저 따내기 위한 아파트 단지 간의 경쟁이 치열하다. 잠실과 청담.도곡지구의 경우 단지마다 가장 먼저 사업이 추진될 것이라는 플래카드를 붙여 열기를 부추기고 있다.

그러나 올해 말까지 사업승인을 받는 단지는 반포를 제외한 4개 지구에서 한 단지(주구)씩 뿐이다. 그나마 아직 구체적인 단지도, 결정 시기도 정해지지 않았다.

재건축 순서가 뒤처지면 수익성이 떨어져 조합원들의 추가 부담이 늘어날 가능성이 크다.

◇ 법규도 달라진다=7월부터 용도지역이 세분화돼 아파트 재건축시 용도지역에 따라 용적률과 층높이가 달라진다.

그 전까지는 서울시가 각 지구단위계획 신청 건별로 세분화된 용도지역을 지정한다. 최근 서울시는 이에 대한 지침을 구청에 내려보냈다.

지침의 뼈대는 아파트 3백가구 이상으로 재건축하는 단지는 지구단위계획을 꼭 세워야 한다는 것이다.

또 2종 일반주거지역에서 재건축을 할 때는 아파트 높이가 12층을 넘길 수 없다. 1종 일반주거지역과 연접한 계획구역은 층높이가 7층 이하로 제한된다.

대부분의 재건축 단지에 해당하는 3종 일반주거지역 용적률은 최고 2백50%로 묶인다. 층수제한은 없지만 주변에 저층 주거지역이 있으면 이와 접한 아파트 동은 7층을 넘지 못한다.

성종수 기자