[부동산 세제 이렇게 바뀐다] 아파트 기준시가 단독 공시가격 땅 공시지가로

▶ 하늘에서 본 서울시의 한 단독주택 단지. [중앙포토]

단독주택에 대한 공시가격 첫 고시, 토지 공시지가 인상, 아파트 기준시가 조정, 실거래가를 기준으로 한 양도소득세 부과 확대, 보유세 부담 증가…. 집이나 땅을 가진 사람은 요즘 아주 혼란스럽다. 최근 몇 주 사이 부동산 세금 관련 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 어떤 세금이 어떻게 달라지는지 종잡을 수 없기 때문이다. 부동산 전문가들조차 헷갈린다고 할 정도다. 세금을 매기는 기준인 부동산 가격도 단독주택이면 공시가격, 공동주택이면 기준시가, 땅이면 공시지가로 제각각이다. 세목별로 세금 관련 제도가 어떻게 달라지는지 자세히 알아본다. 올해 부동산 세금 관련 제도 중 가장 큰 변화는 세금을 매기는 기준이 통일됐다는 것이다. 내년부터는 가격을 고시하는 기관도 현재 국세청.건설교통부.각 지방자치단체에서 건교부로 창구가 일원화돼 세금 부과의 형평성이 한층 높아질 전망이다.

◆ 취득.등록세=올해와 내년에 걸쳐 가장 변화가 많은 세목이다. 취득.등록세는 중앙정부가 아니라 지방자치단체가 받는 지방세이기 때문에 세금을 매기는 기준가격(시가표준)도 각 지자체가 고시해 왔다. 세금은 거래 당사자가 검인계약서상에 신고한 액수를 기준으로 냈다. 다만 신고액수가 각 지자체의 시가표준액보다 낮으면 시가표준액으로 과세됐다. 그러나 5월 1일을 기준으로 시가표준이 모두 바뀌었다. 공동주택은 국세청의 기준시가, 단독주택은 건교부의 공시가격, 땅은 건교부의 공시지가다.

따라서 5월 1일 이후 부동산을 거래했다면 이 가격을 기준으로 취득.등록세를 내야 한다. 물론 그 이전에 거래한 부동산이라면 기존 방식대로 검인계약서상 신고금액(사실상 지방세 시가표준)대로 세금을 내면 된다.

현재 국회에 계류 중인 부동산중개업법이 통과될 경우 내년부터는 취득.등록세는 무조건 실거래가로 세금을 내야 한다. 물론 거래 당사자끼리 거래가액을 낮춰 신고할 수 있지만 건교부가 이를 적발해낼 수 있는 시스템을 개발해 놓고 있으니 유의해야 한다. 이미 서울 강남.서초.송파.강동구, 경기 성남 분당 등 주택거래신고지역에서는 실거래가로 취득세와 등록세를 내고 있다.

◆ 재산세와 종합부동산세=기준일이 6월 1일이다. 그 전에 땅이나 집을 파는 사람은 세금을 내지 않아도 된다. 재산세도 지난해까지는 건물분과 토지분을 나눠 지방세 시가표준으로 세금을 매겼다. 그러나 올해부터는 기준시가.공시가격.공시지가를 기준으로 세금이 부과된다. 여기에다 올해부터는 종합부동산세까지 내야 한다. 기준시가나 공시가격이 9억원이 넘는 아파트나 연립주택.단독주택을 소유한 사람이 대상이다. 종부세는 개인이 소유한 주택을 모두 합산해 과세한다. 따라서 기준시가가 5억원씩인 아파트 두 채를 갖고 있어도 종부세 대상이다.

그러나 기준시가가 10억원인 아파트를 부부가 공동 명의로 보유하고 있다면 부부가 각각 5억원짜리 아파트를 소유하고 있는 것으로 인정돼 종부세를 내지 않아도 된다. 건물을 짓지 않아 빈 땅으로 남아 있는 나대지는 공시지가가 6억원 이상, 사업용 토지는 공시지가가 40억원 이상이면 종부세 대상이다.

정부는 세금 부담이 갑자기 늘어나는 것을 막기 위해 안전장치를 마련했다. 우선 재산세의 경우 세금 매기는 기준을 바꾼 첫 해라는 점을 감안해 과세표준을 새 가격의 50%만 반영하기로 했다. 즉 기준시가 10억원짜리 아파트라도 과세표준은 5억원만 인정한다는 것이다. 이 비율은 내년 이후 계속 높아질 가능성이 크다. 여기에다 세금 증가분에도 상한선을 뒀다. 올해 산정되는 재산세와 종부세는 지난해 낸 보유세(재산세+종합토지세)보다 50% 이상 늘어날 수 없도록 한 것이다.

예컨대 지난해 건물분 재산세와 종합토지세로 100만원을 냈다면 올해 재산세와 종부세가 200만원으로 산정됐다고 해도 150만원만 내면 된다는 뜻이다. 정부는 재산세와 종부세를 합친 보유세 부담을 2008년까지 2003년의 두 배 수준으로 높여나갈 방침이다.

◆ 양도소득세 및 상속.증여세=공동주택이나 땅은 세금을 매기는 기준에 변화가 없다. 다만 공동주택에 대한 기준시가나 땅에 대한 공시지가는 각각 5월 1일과 5월 말 기준의 새 가격으로 적용된다. 가격 기준이 바뀌는 것은 단독주택이다. 지금까지는 단독주택에 딸린 땅은 공시지가로, 건물은 국세청 기준시가로 평가해 합산한 가격으로 세금을 매겼다. 그러나 앞으로는 공시가격이 기준이 된다. 다만 적용 시점은 7월부터가 될 전망이다. 양도세의 경우 내년부터는 1세대 2주택자가 살지 않는 집을 파는 경우와 외지인이 농지.임야.나대지를 팔 때도 실거래가로 세금을 내야 한다.

정경민.김원배 기자