[재산 리모델링] 공직생활 은퇴 후 부동산으로 월세 받고 싶은데

중앙일보

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Q: 경기도 안성에 사는 50대 일반직 공무원이다. 현재의 자산을 정리해 은퇴 후를 대비하고 싶다. 대신 상가주택을 구입해 안정적인 월세를 받고 싶은데 어떻게 하면 좋은가.

A: 김씨네는 집이 세 채다. 단독주택과 아파트가 두 채로 모두 합하면 값은 5억여원 한다. 여기에 3억7000만원짜리 토지와 현금이 3억원 있다. 총 재산이 11억원이 넘는다. 월 수입은 월급과 임대료 수입을 합쳐서 600만원쯤 된다. 김씨는 경기도 평촌에 상가주택을 사서 대학을 다니는 딸에게 졸업 후 학원을 차려주고 싶어한다.

◆상가는 환금성이 중요해=인구의 노령화 추세가 계속되고 베이비부머의 은퇴가 시작되는 몇 년 후부터는 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있는 상가주택의 인기도 함께 높아지게 될 것으로 전망된다. 평촌과 같은 대규모 택지개발 지구에서는 개발 이전부터 거주하던 원주민을 위한 이주자 택지에 대지 231㎡(약 70평) 연면적 446㎡(약 135평) 전후의 상가주택이 많다. 최근 이들 상가주택의 매매가는 10억~14억원 선에 형성돼 있다. 투자금 대비 월세 수익률은 연 4~5%로 일반적인 상가 투자 수익률에 비해 조금 낮은 편이다.

김씨는 은행 대출 없이도 평촌의 상가주택을 구입할 수가 있겠다. 하지만 김씨에게 우선 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예기간이 끝나는 내년 말까지 다주택을 정리하길 권한다. 김씨가 보유한 부동산이 앞으로 더 오를 가치보다 다주택으로 인해 내야 할 세금이 더 커보이기 때문이다. 토지나 임야도 마찬가지다. 따라서 현금 3억원은 향후 투자 자산으로 보유하고 주택 등 부동산만을 처분해서 상가주택을 구입하기를 권한다.

김씨가 아파트와 토지 등을 처분하면 8억5000만원의 현금이 생긴다. 이 돈으로 취·등록세를 포함해서 10억5000만원 선의 상가를 구입해 보자. 이 경우 2억원쯤 모자라지만 이는 상가주택의 전세 보증금(1억5000만원)과 1층 임대보증금(3000만원)으로 충당하면 되겠다. 나머지 부족한 일부 돈은 보유한 현금 자산으로 보충하면 되겠다. 이 상가 구입으로 월 임대 소득은 200만원쯤 예상된다. 늘어난 수입으로는 적금에 100만원을 더 넣으면 좋겠다.

◆의료실손 보장 추가를=김씨는 본인 건강보험 1건, 딸 건강·종신보험 각 1건씩 총 3건의 보험을 들고 있다. 본인과 딸의 건강보험은 큰 질병에 대한 진단금과 수술·입원보험금이 정액으로 설정돼 있다. 또 딸의 종신보험은 사망보장과 일부 건강특약이 함께 설계돼 기본적인 3대 질병의 진단금과 수술·입원보장이 잘돼 있다. 다만 본인이나 딸의 향후 노년기에 발생할 의료비 지출을 위해서 의료실손 보험을 추가하길 권한다. 김씨는 5만원, 딸은 3만원의 추가지출로 안전한 보장을 받을 수 있겠다.

◆내년은 위험자산 관리 시기=김씨는 국내 대형 성장주식형 펀드에만 매달 정액을 불입하고 있다. 각국의 통화완화 정책에 힘입어 최근 몇 달간 경기가 회복하고 주가가 상승했다. 내년 상반기부터는 인플레이션을 염두에 둔 정부의 통화 환수가 예상된다.

시중 통화량을 줄이기 위한 정부의 정책에는 여러 가지가 있는데 가장 피부에 와 닿는 수단으로 기준금리 인상을 들 수 있다. 과거 주가흐름을 돌이켜보면 몇 달간의 금리동결 후 첫 번째 금리인상은 주가 조정 요인으로 작용했다. 10개월 가까이 금리동결 중인 현 상황에서 정확한 기준금리 인상 시점을 논할 순 없지만 적어도 내년 2분기 내에는 이루어질 것이라 전문가들은 예상하고 있다. 내년 상반기를 기준금리 인상 시점으로 볼 때, 현 시점에서 펀드를 무조건 갖고 있는 것보다 연말 적정 시점에 일정 부분 환매해 차익을 실현하는 것이 바람직하다. 만일 펀드 투자를 지속할 경우에도 대형 성장형보다는 최대한 안정적인 펀드인 인덱스·배당형 펀드를 선택하는 것이 좋겠다.

이봉석 기자

◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽 위부터 시계 방향)

◆재산리모델링센터 상담 신청=국내 최고의 전문가들로부터 직접 상담을 받습니다. 재산리모델링 센터로<신청(mindwash@joongang.co.kr>, 02-751-5852~3)하십시오. 상담을 받으려면 중앙일보가 후원하는 사회공헌 활동인 ‘위 스타트 운동’에 5만원(계좌 기업은행 035-061482-04-011 위스타트운동본부)을 기부하도록 돼 있습니다.

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