그린벨트에 짓는 중소형 아파트 전매제한 기간 7~10년으로 늘어나

특별공급에 청약할 수 있는 자격 등 청약제도가 다시 한 번 바뀐다. 생애 최초 특별공급 도입 등을 골자로 한 주택공급에 관한 규칙 개정안이 17일 시행되면서다. 이에 따라 서민이나 사회 초년생들의 주택 청약 당첨 기회가 크게 늘 전망이다. 22일부터는 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트의 분양권 전매제한 기간도 확 바뀌었다. 전매제한 기간이 종전 3·5년에서 3·5·7·10년으로 세분화됐다. 헷갈리기 쉬운 새로운 청약제도를 자세히 알아봤다.

-생애 최초 특별공급이 새로 생겼는데, 청약자격은.

“▶청약저축에 2년 이상 가입 ▶근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부 ▶기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우) ▶도시근로자 평균 소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만원)의 조건을 갖춰야 한다. 전용 85㎡ 이하에만 청약할 수 있고, 당첨자는 추첨으로 가려진다.”

-세곡지구 등 앞으로 나올 보금자리주택에만 적용되나.

“아니다. 보금자리주택뿐만 아니라 신도시 등 다른 지역 공공택지에서 나오는 공공주택에도 생애 최초 특별공급 물량이 공급된다. 특별공급 물량은 전체 공급 물량의 20%다. 국토부에 따르면 앞으로 2012년까지 수도권 신도시와 도심 내 재개발지역 등에서 공급될 공공주택은 28만여 가구에 달한다. 이 가운데 20%인 5만6000가구가 특별공급된다.”

-신혼부부 특별공급제도는 이번에 규정이 대폭 강화됐다는데.

“그렇다. 대상이 ‘혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산해 자녀가 있는 무주택 세대주’로 강화됐다. 종전에는 자녀 유무와 무관하게 혼인기간이 5년 이내인 무주택 세대주면 3순위로 특별공급을 받을 수 있었지만, 이제는 반드시 한 명 이상의 자녀(입양도 포함)가 있어야 청약할 수 있는 것이다.”

-신혼부부의 경우 물량도 줄어드나.

“그렇다. 생애 최초 특별공급 물량 확보를 위해 보금자리주택의 경우 당초 신혼부부 물량이 30%에서 15%로 줄어든다. 다만 민영주택의 경우 30%가 그대로 유지된다.”

-공공택지 내 중소형 전매제한 기간이 강화된다는데.

“개발제한구역(그린벨트)이 전체 면적의 50% 이상인 공공택지에서 분양하는 중소형의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 이상이면 7년, 70% 미만이면 10년간 팔 수 없도록 했다. 지금은 지역에 따라 3년과 5년으로 나뉘지만 22일부터 모집공고 승인을 신청한 단지부터 지역과 택지지구 성격에 따라 3·5·7·10년으로 세분화되는 것이다.”

-민간 업체가 짓는 주택도 해당되나.

“그렇다. 주택공사 등이 짓는 보금자리주택 등 공공주택은 물론 민간 건설업체가 짓는 민영주택도 해당한다. 다만 중대형(전용 85㎡ 초과)은 대상에서 빠졌다. 또 이미 분양됐거나 시행령 시행 이전에 모집공고 승인을 신청하는 단지도 제외된다.”

-그린벨트가 전체 면적의 50% 이상 되는 공공택지는.

“서울 강남 세곡지구 등 4개 시범 보금자리지구를 비롯해 경기도 남양주시 별내지구, 고양시 삼송지구 등 국민임대주택단지 대부분이 해당된다. 임대주택단지 자체가 그린벨트를 풀어 건설하는 공공택지이기 때문이다. 일반 공공택지 가운데는 서울 위례신도시(면적의 86%가 그린벨트)가 유일하게 포함된다. 원래 일반 공공택지는 관련법상 지구 지정 때 그린벨트를 배제하지만, 위례신도시는 수도권광역도시계획에 따라 국책사업으로 추진된 신도시여서 일반 공공택지로는 유일하게 그린벨트를 포함하고 있다.”

-임대주택단지라면 임대주택만 있는 게 아닌가.

“임대주택단지라고 해서 모두 임대만 나오는 건 아니다. 대개 전체 건립 가구 수의 40% 정도가 일반분양되고, 이 가운데 60~70%가 중소형이다. 따라서 연말 이후 임대주택단지에서 나오는 중소형 일반분양 물량은 7~10년간 팔 수 없게 되는 셈이다. 당장 10월 이후 분양이 줄줄이 이어지는 별내·삼송지구가 이번 개정안의 첫 번째 대상지가 될 전망이다.”

-주변 시세는 어떻게 책정되나.

“정부는 2006년 도입한 중대형 채권입찰제와 같은 방식으로 책정하도록 했다. 따라서 분양 시점에 자치단체장(공공 단지는 주택공사사장)이 기준 지역을 선정하고 시세를 책정하게 된다. 기준 지역은 택지지구와 인접한 동이나 구가 될 것 같다. 주변에 기준으로 삼을 만한 지역이 없다면 대상 지역이 더 넓어질 수도 있다. 시세는 기준 지역 아파트의 공시가격과 연초 대비 분양 시점까지의 시세 변동률 등을 감안해 책정된다. 이렇게 책정된 시세는 자치단체의 분양가심의위원회에서 적정성 여부를 심의한 뒤 최종 결정하게 된다.”

-전매제한 기간이 10년이 될 만한 지역은.

“아파트 값이 싼 수도권 외곽 지역에 개발되는 공공택지 중소형은 대개 전매제한 기간이 7년에서 끊길 것 같다. 하지만 보금자리지구 중 강남·서초지구와 위례신도시 등 주변 집값이 비싼 곳은 전매제한 기간이 10년이 될 가능성이 크다.”

황정일 기자