[온라인사랑방] 잔금미납 미등기아파트 계약해지 피해

▶ <문> 임대아파트 분양권자와 다시 임대계약을 했는데 잔금이 미납돼 소유권이 아직 건설회사 앞으로 돼 있습니다.

주택은행에 저당권이 먼저 설정돼 있는데 보증금은 보호가 되나요.

崔모씨 <회사원>

<답> 잔금미납 상태면 건설회사가 분양계약을 해제할 수 있습니다.

따라서 집주인에게 빨리 잔금을 내고 등기를 마치도록 촉구하십시오. 한편 집주인이 소유권을 취득해도 건설사가 은행에 채무를 변제하지 않는한 근저당권은 말소되지 않습니다.

저당권이 선순위면 건설회사의 채무불이행으로 아파트가 경매될 경우 채권액을 제외한 나머지 금액이 보증금에 미치지 못한다면 독자께서는 피해를 볼 수도 있습니다.

▶ <문> 분양대금이 완납된 미등기아파트에 세들었는데 아직 시공사 소유입니다. 집주인이 융자받은 할부금 이자가 연체돼 시공사측에서 분양계약을 해지하겠다고 합니다.

韓은수씨 <충남 천안시>

<답> 건설회사가 아파트를 분양하는 경우 보통 분양권자가 등기전에도 임대할 수 있도록 해주므로 독자께서 맺은 전세계약도 유효합니다.

나아가 분양계약이 해지되면 임대할 권한도 없어지는 것으로 돼있느냐가 중요한데 만약 그렇다면 건설회사가 분양계약을 해지하고 아파트 명도를 요구하면 독자께서는 대항할 수 없습니다.

◇ 도움말 주신 분

▶황덕남 (黃德南) 변호사 ▶김석연 (金石淵) 변호사 (시민종합법률사무소) ▶이상희 (李相姬) 변호사 (법무법인 한결) ▶정태상 (鄭泰相) 변호사 (서원합동법률사무소

◇ 알림 = 5월 20일자 특집에서 '1동' 을 'A동' 으로 신고한 경우 보호 여부에 대한 질문에 대해 '아직 판례는 없지만 그 아파트에 양자가 함께 있지 않는 한 보호 가능하다' 는 답변을 드렸습니다.그러나 최근 대법원에서 이런 경우 보호될 수 없다는 확정판결을 냈기에 알려드립니다.

최현철 기자