미뤘던 재개발 1만가구 봇물

올해중 서울에서 총1만여가구의 재개발 아파트가 일반에 분양될 전망이다.

올 분양분에는 서울 도심에 인접한 인기지역과 조합원분을 포함한 총 건립물량이 1천가구가 넘는 큰 단지도 대량 포함돼 있어 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

이중 벽산건설이 시공하는 ▶시흥1구역은 총 건립물량이 4천98가구나 되는 매머드급이고▶정릉 4 (시공자 우성건설 총건립물량 2천4백18가구) ▶미아 1 - 2 (벽산건설 2천75가구) ▶미아5 (우성건설 2천2백65가구) ▶신림 2 - 1 (주택공사 2천3백가구) ▶길음3 (동부건설 1천7백35가구) ▶행당2 (한신공영 1천5백92 가구) 등도 1천가구가 넘는 대단지들이다.

업체별로는 삼성물산이 길음1 등 전체 8개 구역에서 2천3백여 가구를 분양하는 것을 비롯 벽산건설이 1천5백여 가구, 대림산업이 1천2백여 가구를 내놓는등 12개업체가 분양에 나선다. 재개발구역 가운데 금호 12지구는 시공사가 지난 12일 동아건설에서 삼성물산으로 변경됐으며 신공덕 3지역도 시공업체 재선정에 들어갔다.

◇ 관심지역 = 대단지인 금천구 시흥1구역은 지하철 10호선이 단지 주변을 통과할 예정이며 제2경인고속도로.서해안고속도로 등과 직접 연결이 가능하다.

1호선 시흥역에서는 도보로 15분 거리. 관악산 줄기에 자리잡고 있어 서울속의 전원단지로 꼽힌다. 32평형은 조합원의 경우 주변시세보다 5천여만원싼 1억1천5백만원 (평당 4백63만원)에 분양될 예정이다.

성북구 정릉4구역은 북한산 국립공원을 끼고 있어 입지 조건이 쾌적하다.

지하철 4호선 길음역에서 마을 버스로 5분 정도 거리이며 인근에 고려중.고교와 대일외국어고교 등이 위치해 있다.

강북구 미아 1 - 2구역과 미아 5구역 또한 북한산 자락에 위치해 있고 인근에 정릉 유원지가 있다. 바로 옆에 건설중인 선경아파트와 함께 총 1만가구의 대단지를 이룰 전망이다.

4호선 미아삼거리 역에서 10여분 거리이며 신일중.창문여고 등 30여개의 각급 학교가 포진해 있다. 관악구 신림 2 - 1구역은 2호선 신대방역에서 버스로 5분거리. 주변의 4천여가구에 이르는 낡은 달동네도 재개발이 추진중이어서 앞으로 이 일대는 지역중심지로 발전될 가능성이 크다.

성동구 행당 1 - 2구역은 성수대교를 통해 압구정동으로 연결되며 5호선 행당역, 환승역인 왕십리역, 국철 응봉역등이 도보로 5분 거리다. 한강 뚝섬시민공원이 가까이에 있다.

◇ 분양분 투자는 = 올해 재개발지구내 조합원분을 제외한 일반 분양분은 약 1만가구. 평당 분양가는 대부분 결정되지 않았지만 주변 시세보다 다소 낮을 것으로 추정된다.

전문가들은 도심인근이나 1천가구 이상의 대단지를 눈여겨 볼 것을 권한다.자체내 상권형성이 가능해 각종 편의시설이 들어서 그만큼 주거여건이 좋아지기 때문. 도심 인근이라고 다 좋은 것은 아니다.

우선 교통여건을 봐야 하고 향을 잘 따져봐야 한다. 재개발 구역은 대개 비탈진 지역이 많아 북쪽 비탈은 향 배치가 좋지 않은 편이다. 게다가 재개발 아파트의 경우 보편적으로 좋은 층은 조합원이 다 차지하고 나쁜 것을 일반에 분양하는 경우가 많아 위치도 잘 체크해봐야 한다.

태인컨설팅의 백준 차장은 "분양가를 주변 아파트 시세와 비교하는 것은 물론 조합이나 인근 부동산 업소 찾아 조합 내부에 문제가 있는지, 사업 진척 상황은 어떤지 등도 파악한뒤 청약에 나서야 낭패보지 않는다" 고 조언한다.

◇ 조합원 지분은 어떤가 = 사업초기 지역을 잘 살펴보면 의외로 싼 물건을 구할 수 있다. 물론 구역의 지분율 (비례율) 을 잘 따져봐야 하지만 사업초기엔 대개 채산성을 계산할 수 없어 지분 값이 턱없이 싼게 많다.

그러나 재개발사업은 당초 계약과 달리 나중 청산과정에서 조합원의 추가부담이 생기는 경우가 많으므로 조합 집행부의 도덕성을 잘 체크해야 한다. 그동안 조합장과 시공사가 짜고 공사비를 증액시키든가 부실공사를 눈감아 주었다가 말썽이 된 사례가 많았다.

심한 경우 조합장이 조합비 등을 횡령해 조합원이 피해액을 고스란히 떠안는 일도 벌어지므로 철저한 주의가 요망된다.

염태정 기자