[달라지는 임대차보호법 문답풀이]

앞으로 세입자는 집주인처럼 계약종료 1개월전까지 이사여부를 집주인에게 통지해야 하고 통보가 없으면 계약이 갱신된 것으로 간주된다. 집주인은 6개월전까지 통지하도록 돼 있다.

또 세입자.집주인이 서로 이사여부를 제때 통지하지 않아 묵시적 계약 갱신으로 간주된 경우 세입자는 아무때라도 이사를 할 수 있지만 이사는 계약해지를 통지한지 3개월이 지난뒤에 해야 한다.

법무부는 이런 내용의 주택임대차보호법 개정 최종안을 내년 3월1일부터 시행키로 했다. 이번 최종안에는 세입자에게도 계약해지 통지를 의무화 했고 묵시적 갱신때의 세입자 계약해지 효력발생시기를 해지통지 1개월후에서 3개월후로 늘린 내용이 추가됐다.

주요 내용을 문답으로 알아본다.

- 묵시적 계약갱신이 된 경우 집주인은 마음대로 세입자를 내 보낼 수 없나.

"그렇다. 세입자는 아무 때나 계약해지를 통지하고 3개월후면 이사할 수 있지만 집주인은 2년간 세입자를 내 보낼 수 없다."

- 계약기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않은 경우 어떻게 하면되나.

"그대로 살면서 전셋집을 법원에 경매신청을 하는 방법이 있고 또 한가지는 이번 개정안에 포함된 임차권 등기명령제를 이용해 임차권 등기를 해놓는 방법이 있다. 이 경우 모두 일단 전세금 반환소송을 거쳐 경매에 부쳐야 한다.

전세금을 일부만 받고 이사할 경우는 남은 금액에 대해 임차권 등기를 할 수 있다."

- 임차권 등기명령제는 어떤 내용인가.

"법원이 세입자가 제출한 서류를 검토하고 간단한 심문을 거쳐 1~2주 내에 전셋집에다 임차권 등기명령 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기하도록 하는 것이다. 임차권 등기를 해놓으면 이사를 해도 종전의 대항력과 우선 변제권이 그대로 인정된다. 지금도 민법 제621조에 따라 집주인과 세입자 합의로 임차권 등기를 할 수 있는 길이 있지만 집주인의 반대로 거의 성사되지 않고 있다."

- 집주인이 법원의 일방적 임차권 등기명령에 대해 불만이 있으면 어떻게 하나.

"법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기 명령의 적정여부를 판단한다."

- 집에 임차권 등기가 설정돼 있으면 재산권 행사에 불이익이 생기는가.

"그렇다. 우선 은행에서 대출을 꺼리는 것은 물론 전세를 놓기도 힘들게 된다. 물론 매매는 할 수 있지만 그 집을 산 사람은 전세금을 책임져야 한다."

- 전세금을 다 받은 경우 임차권 등기는 어떻게 해제하나.

"집 주인이 자발적으로 전세금을 내줄 경우 세입자로부터 등기명령취하서나 등기말소 관련 서류를 받아 해제하면 된다. 경매를 통해 전세금을 받는 경우 법원은 일단 전세금을 공탁한후 세입자가 집을 비워주었다는 증명자료를 제출하면 전세금을 내주고 임차권 등기도 말소한다. 그러나 배당금이 모자라 전세금을 모두 반환받지 못한 경우 임차권 등기는 그대로 유지된다."

- 개정안은 현재 전세 계약분에 대해서도 적용되나.

"그렇다. 그러나 이번에 신설된 임차권 등기 명령제가 아닌 민법상 임차권 등기에 따른 우선변제권은 법 시행후 등기된 것에 대해서만 인정된다."

최영진 기자