[재산 리모델링] 대출 많아 자녀교육·노후 걱정 되는데

중앙일보

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Q 경기도 광명시에 사는 40대 직장인이다. 전업주부인 아내와 두 아들이 있다. 6년 전 아파트를 사면서 빚을 많이 얻어서 가계부가 매월 적자다. 살고 있는 아파트를 처분하고 전세를 살아야 하는지, 계속 보유하고 있어도 좋은지 궁금하다.

A 권씨네 총자산은 4억원이 좀 못 된다. 이 가운데 부동산담보·신용대출 2억4000만원이 들어 있어 순자산은 1억4000만원이다. 보너스를 포함한 월급 530만원으로 생활비 283만원, 대출이자 154만원, 교육비 100만원 등을 쓰고 나면 매월 가계부에 130만원씩 적자가 쌓여가는 구조다. 은행 빚이 너무 많은 권씨네는 이대로 생활해 나가면 아이들 교육비는 물론 노후생활도 걱정되는 상황이다.

◆전셋집으로 옮겨라=권씨가 살고 있는 광명시 112㎡ 아파트는 시세가 3억원이 좀 넘는다. 2003년 2억4000만원에 산 집이다. 권씨가 집을 사고 난 후 아파트 값 폭등이 일어난 것에 비하면 이 집은 가격이 많이 오른 편은 아니다. 이 아파트는 주차가 편하고 동간 거리도 비교적 넓은 편이지만 재건축이나 리모델링 등의 호재가 없어 가격 상승 폭이 크지 않았다. 1500가구가 넘는 대단지이면서 안양천도 가까운 점을 감안하면 다소 저평가된 측면이 있다. 하지만 권씨네는 대출금 때문에 미래 설계가 전혀 안 되고 있다. 현재 상황에서 가계 적자를 메울 뾰족한 방법도 찾기가 어렵다. 살고 있는 아파트를 팔고 전셋집을 얻어서 대출 빚부터 갚기를 바란다.

문제는 아파트를 파는 시기다. 권씨가 사는 아파트 인근에 늦어도 내년 초 3300가구의 재건축 아파트가 입주할 예정이다. 이 재건축아파트의 112㎡ 시세는 권씨 아파트보다 1억5000만~2억원 비쌀 것으로 전망된다. 대체로 인근에 비싼 새 아파트가 들어서면 기존 아파트 값도 함께 오르는 경향이 있다. 물론 한꺼번에 입주가 몰려 단기적으로 공급 과잉 현상이 나타나 값이 오르지 않을 수도 있겠다. 하지만 올 들어 서울 강남권과 경기도 분당·과천 등을 중심으로 주택시장 경기가 서서히 살아나고 있는 만큼 9~12월을 매도 시점으로 잡는 것이 적당해 보인다. 권씨는 1주택자이고 3년 이상 보유해 양도소득세는 안 낸다. 권씨가 만일 현재 시세대로 3억2000만원에 팔 경우 대출금을 갚고 나면 8000만원이 남는다. 이 금액으로는 광명에서 112㎡ 전세를 구하기 어렵다. 광명시의 이 정도 규모 전세 시세는 1억5000만~1억6000만원이다. 권씨는 우선 적자 가계부를 흑자로 돌린 후 종잣돈을 모아나가길 바란다. 차후에 내 집 마련을 위해서는 5월에 선보일 ‘주택청약종합저축’에 가입하길 바란다. 　

◆보험은 계속 유지하라=권씨네는 가족 1명당 1개씩 4개, 그리고 변액연금·변액유니버설 등을 더해 모두 6종의 보험에 가입해 있다. 30만원짜리 변액유니버설이 하나 더 있지만 지금은 납입을 중단한 상태다. 손해보험 상품이 빠져 있긴 하지만 적자 가계 구조로는 우선은 이만하면 다행이다. 향후 수입이 늘면 민영 의료보험에도 가입하길 바란다. 은퇴자금은 어떤 상황이라 해도 포기해서는 안 되는 필수적인 자금이다. 현재 불입 중인 변액연금과 변액유니버설 40만원은 그대로 유지하길 바란다. 별도 만기 개념이 없는 변액유니버설은 능력이 닿는 한 가능한 길게 내고, 납입기간 10년인 변액연금도 반드시 완납해 최소한의 노후자금이 되도록 준비하자. 　

◆장기주택마련저축으로 목돈 모아야=목돈 마련에는 금융상품에 꼬리표를 달아 지속적으로 추진하는 게 무엇보다 중요하다. 권씨는 우선 자녀교육 자금부터 마련해야겠다. 봉급생활자인 권씨는 연말정산 때 소득공제가 되는 상품을 최대한 활용했으면 한다. 대표적인 상품으로 장기주택마련저축(펀드)을 추천하고 싶다. 7년 이상 불입하면 비과세 혜택과 일정한 요건을 갖추면 저축납입액의 40%까지 최대 300만원의 소득공제도 받는다. 장기주택마련펀드는 주식이나 채권에 투자가 가능한 상품으로 7년 이상 투자하면 고수익을 기대할 수 있다.

이봉석 기자

◆이번 주 자문단=이택주 SK MONETA 수석컨설턴트, 최태희 신한은행 서울파이낸스골드센터 PB팀장, 양해근 우리투자증권 부동산 팀장, 정현영 미래에셋생명 재무컨설팅 과장(왼쪽 위부터 시계 방향)

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