앞으로 건설사가 미분양 아파트를 기초자산으로 발행하는 채권은 원리금 상환이 보장된다. 아파트 분양 때 이뤄지는 중도금 대출에 대한 보증 비율도 한시적으로 100%까지 확대된다. 정부는 30일 위기관리대책회의를 열고 이 같은 내용의 ‘미분양 해소 방안’을 확정했다.
정부는 지난해 10월 이후 미분양 아파트를 공공부문이 직접 매입할 수 있도록 하는 등 대책을 몇 차례 내놓았다. 그러나 1월 말 미분양 아파트가 16만2000여 채에 달하는 등 별 효과가 없었다. 기획재정부 구본진 정책조정국장은 “일부 사업장에선 공사가 지연되고 하청업체가 도산하는 등 연쇄 피해가 우려된다”며 “민간 자본 투자를 늘리기 위해 투자 상품에 대한 보증을 늘려주기로 했다”고 설명했다.
우선 미분양 아파트를 기초로 발행하는 자산유동화증권에 대해 주택금융공사가 원리금을 보장해 주기로 했다. 건설사가 부도가 나더라도 공사가 계속될 수 있도록 대한주택보증이 분양 보증도 서준다. 이렇게 되면 민간 투자자들은 돈을 떼일 걱정 없이 채권을 살 수 있게 된다. 대신 주택금융공사가 짓고 있는 아파트를 담보로 받고, 공사가 끝나면 아파트를 매각 또는 임대해 자금을 회수하게 된다. 채권 판매대금은 건설사가 아닌 주택보증이 받아 공사비 지급, 프로젝트 파이낸스(PF) 대출 상환 등에 사용하게 된다.
리츠나 펀드가 공사 중인 미분양 아파트를 살 경우에도 대한주택보증이 공사 완공을 책임지기로 했다. 일단 아파트가 다 지어져야 매각이나 임대가 가능하기 때문이다. 또 나중에 처분이 안 되면 주공이 되사 준다. 구본진 국장은 “리츠·펀드가 약 30% 정도 할인된 가격에 사는 데다 나중에 돈이 묶일 일도 없어 건설사가 다 망하는 최악의 경우만 아니라면 투자자들에게 일정한 수익이 보장된다”고 설명했다. 대신 건설사가 미분양 아파트를 펀드에 넘기고 받은 돈은 역시 대한주택보증이 맡아 관리하게 된다. 익명을 요구한 국토해양부 고위 관계자는 “리츠와 펀드, 자산유동화를 통해 약 3만 채 정도의 미분양 아파트가 처리될 것으로 기대한다”고 말했다.
극도로 위축된 금융사들의 중도금 대출에 대한 보증도 확대된다. 이 보증은 분양 계약을 체결한 사람의 중도금이나 잔금 대출에 대해 한 사람당 2억원 한도에서 주택금융공사가 대출금의 90%를 보증해 주는 것이다. 하지만 최근 들어 금융사들이 국제결제은행(BIS) 자기자본비율이 낮아질까봐 꺼리고 있는 실정이다. 실제 지난해 3분기까지 월평균 7900억원씩 증가하던 금융사의 중도금 대출 실적은 지난달 630억원이 줄었다. 이에 따라 정부는 중도금 대출에 대한 보증 한도를 올 연말까지 100%로 확대키로 했다.
최현철 기자
