4월 이후 매물↑ 가격↓

불황기 부동산 투자에는 역발상이 필요하다. 쉽지 않지만 큰 시세 차익을 기대할 수 있다. 무엇보다 부동산 시장이 불황일 때는 정부가 시장을 회복시키려고 각종 부동산 규제 완화책을 내놓기 때문에 유리한 조건에서 투자할 수 있다. 그중에서 특히 세금 혜택에 주목하자.

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전매제한, 양도세 부담 완화로 수도권 부동산 시장이 탄력을 받을 전망이다. 사진은 송도의 주상복합아파트.

정부는 거래시장을 활발하게 하려고 각종 세금 혜택을 준다. 지금이 바로 그런 시기다. 작년부터 심각하게 얼어붙은 부동산 거래 탓에 종합부동산세 과세기준이 상향 조정됐을 뿐 아니라 세율 완화, 재산세 완화가 이뤄졌다. 최근 신축 주택을 신규 매입하는 주택에 대해 양도세를 완화하고, 다주택자에게 부과하는 양도세 중과가 폐지된 것 역시 투자자에게 좋은 기회다.

“미분양 혜택, 양도세 중과 폐지에 주목…매도자, 급하지 않으면 기다릴 것” #세제 혜택 노린 역발상 부동산 투자

부동산 불황의 골이 깊어지면서 미래 가치가 충분한 지역에서조차 미분양 아파트가 쌓인다. 이런 미분양 아파트는 소비자를 끌어들이려고 다양한 금융 혜택을 내놓아 일반 아파트를 사는 것보다 투자금액을 크게 줄일 수 있다. 미래가치가 있는 미분양 아파트라면 한번에 시세 차익, 양도세 감면, 전매제한 완화라는 세 마리 토끼를 잡을 수 있다.

김포·인천·용인 지역 주목할 만

정부는 지역(권역)별로 신규 취득하는 신축 주택에 대해 양도세를 면제(감면)하는 대책을 발표했다. 수도권 비과밀억제권역의 경우 올 연말까지 분양 받는 수요자는 앞으로 5년 동안 양도소득세가 100% 면제된다. 수도권 비과밀억제권역은 안산, 오산, 평택, 용인, 양주, 김포, 화성, 인천(일부 제외) 등이다.

그리고 수도권 과밀억제권역은 5년간 양도세가 50% 감면된다. 과밀억제권역에는 의정부, 구리, 고양, 광명, 성남 등의 지역이 속한다. 수도권 비과밀억제권역 중에서도 특히 투자 가치가 큰 곳이 있다. 김포 한강신도시, 인천 청라지구, 용인 지역이다. 김포 한강신도시와 인천 청라지구는 분양가가 저렴한 데다 호황이 오면 시세를 끌어올릴 호재가 무궁무진하다.

용인 지역은 분양가가 다소 높지만 상대적으로 다른 지역보다 미분양 아파트가 많아 금융 혜택이 크다. 높은 분양가를 대체할 수 있는 조건이 많다는 얘기다. 전매제한 역시 크게 완화됐다. 과밀억제권역(서울, 과천 등 16개 시)의 전용면적 85㎡ 이하 주택은 전매제한 기간이 7년에서 5년으로, 이보다 넓은 주택은 5년에서 3년으로 줄었다.

기타 지역의 경우 85㎡ 이하는 5년에서 3년으로, 초과는 3년에서 1년으로 단축됐다. 민간택지에 지어진 주택은 1~5년이던 전매제한 기간이 1~3년으로 줄었다. 과밀억제권역은 85㎡를 기준으로 그 이하는 5년에서 3년, 초과는 3년에서 1년으로 단축됐다. 기타지역은 1년 그대로 유지된다.

따라서 김포 한강신도시와 인천 청라지구에서 85㎡ 초과는 3년에서 1년, 85㎡ 이하는 5년에서 3년으로 전매제한 기간이 줄어든다. 인천 청라지구 전체에 설정된 과밀억제권역은 올 3월 즈음 성장관리권역으로 바뀐다. 따라서 앞으로 5년간 양도세가 100% 면제된다. 인천 청라지구는 송도신도시와 함께 서해안 개발의 핵심 축이어서 발전 가능성이 클 것으로 기대한다.

또 공항고속철도, 경인고속도로 직선화, 제3연륙교 등 교통 호재로 서울과 접근성이 우수해질 전망이다. 풍림산업은 인천 청라지구 M3블록에 주상복합아파트 126∼203㎡ 616가구를 2008년 11월에 분양했다. 계약금은 5%이고 중도금 60% 전액 이자후불제라는 금융 혜택이 있다.

김포 한강신도시의 경우 이름 그대로 한강과 가깝다는 점에서 다른 지역보다 우위를 차지한다. 국내 최초로 한강물을 끌어들인 하천과 호수가 조성된다. 우남건설은 김포 양촌지구 AC-14블록에 ‘우남퍼스트빌’의 잔여 물량을 분양 중이다. 129~250㎡에 총 1202가구가 구성된다. 현재 142, 145, 176㎡ 같은 대형 물량만 남아 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불제 조건이라 자금 부담이 적은 편이다.

용인 지역은 어떨까. 현대건설은 성복동에 ‘성복힐스테이트1,2,3차’ 2157가구를 분양 중이다. 119~222㎡로 구성된다. 성복지구는 2009년 개통 예정인 용인~서울 간 고속도로에서 가깝다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1548만원 선으로 151㎡가 7억1800만원 정도다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 중도금에 대해 시행사가 대출 지원서비스를 실시한다.

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강남권 진출에 유리

GS건설이 용인시 성복동에 분양한 ‘성복자이’는 1차 114~186㎡ 719가구, 2차 130~214㎡ 783가구로 구성된다. 용인시 성복동은 광교신도시 인접, 용인~서울 간 고속도로 개통(2009년 예정) 등 개발 호재가 풍부하다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1549만원 선이다. 계약금 10%에 중도금 60% 모두 이자후불제로 대출 가능하다.

지난 3·15대책으로 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과제도가 4년 만에 폐지됐다. 기존에는 중과세율(60%)을 완화해 3주택 이상 다주택자는 내년까지 45%의 세율을 적용 받았다. 하지만 지난 16일부터 이 규제가 완전히 폐지돼 3주택 이상 다주택자가 집을 팔아도 일반세율이 적용된다.

양도세 중과가 폐지되면 세금이 얼마나 줄어들까? 예를 들어 A씨가 1가구 3주택자이고, 3년 전에 주택을 사서 1억원의 차익이 발생했다고 가정하자. 양도세 한시 감면조치 전에는 중과세 60%가 적용돼 6000만원의 세금을 내야 한다. 양도세 한시 감면조치에 따르면 45% 세율을 적용해 1억원 차익에서 4500만원을 세금으로 내야 한다.

하지만 앞으로는 세금이 더 줄어든다. 일반세율이 적용되기 때문이다. 세율 35%(누진공제 1414만원)가 적용돼 2086만원만 내면 된다. 매수자라면 양도세 중과 폐지가 시행되는 4월 이후를 노려보는 것이 좋다. 그때쯤이면 세금 회피 급매물이 쏟아져 나오기 때문에 조금 더 싼값에 주택을 살 수 있다.

하지만 양도세 중과 폐지가 시행되고 어느 정도 시간이 흐르면 세금 회피 매물이 활발하게 거래되면서 오히려 값이 오를 수 있기 때문에 매물이 많이 나오는 시기를 노려야 한다. 세금 회피로 나온 급매물이 거래되면서 시세를 다시 형성하기 때문에 매물이 많이 나오는 시기를 노리라는 것이다.

특히 강남권에 진출하려는 투자자에게 유리하다. 최근에 값이 많이 내렸으면서 호황이 오면 값이 오를 수 있는 매물이 많기 때문이다. 매도자는 대출 부담이 크고, 시세 차익이 덜한 것부터 파는 것이 좋다. 요즘 부동산 시장은 한 치 앞을 내다볼 수 없는 상황이기 때문에 대출 부담이 큰 부동산을 보유하면 부담이 커질 수밖에 없다.

또 시세 차익이 덜한 것부터 팔아야 최대한 세금 부담이 줄어든다. 무엇보다 중요한 것은 앞으로 시장이 좋아졌을 때 가격 상승 여력이 크지 않은 부동산을 가려내야 한다는 것이다. 또 자금 여력이 있어 상황이 급하지 않다면 시장이 좋아졌을 때를 기다렸다가 파는 것이 좋다. 앞서 말한 것처럼 세금 완화책이 나오면 일시적으로 값이 내리기 때문에 제값을 받지 못할 수 있다. 그리고 내년에는 세율이 더 낮아지기 때문에 기다리면 세 부담 역시 더 줄어든다.

양지영 내집마련정보사 정보분석실 팀장· ygy45@yesapt.com

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