서울 대치동 은마아파트 113㎡형 보유세 546만원 → 196만원으로

올해 공동주택 공시가격이 떨어진 것은 서울 강남권과 과천·분당 등 수도권의 고가 아파트가 약세를 면치 못했기 때문이다.

국토해양부 이상복 부동산평가과장은 “경기 침체기에는 그동안 가격이 많이 올랐던 고가의 주택·토지가 상대적으로 먼저 떨어지는 경향이 있다”고 말했다. 최근 몇 년간 집값 급등의 진원지로 꼽히던 지역이 된서리를 맞은 이유다. 올해 집값이 떨어진 데다 세율도 낮아져 부동산 보유세 부담은 지난해에 비해 크게 줄어들 전망이다.

◆6억 초과 주택은 평균 14% 급락=전국 249개 시·군·구 가운데 공동주택 공시가격이 가장 많이 떨어진 곳은 경기 과천이다. 21.5%나 하락했다. 지난해(-9.5%)에 비해 하락률이 두 배가 넘었다. 분당(-20.6%)도 급락을 면치 못했다. 하락률이 지난해(-7.3%)의 세 배 가까이 커졌다. 이어 경기도 용인 수지(-18.7%)와 서울 송파(-14.9%)·양천(-14.9%)구 순으로 많이 떨어졌다. 대부분 ‘버블 세븐’에 속한 지역이다. 국토부는 서울 강남·서초구의 공시가격 변동률을 공개하지 않았다. 하지만 이 지역도 다른 곳과 사정이 크게 다르지 않을 것이란 전망이다.

가격대별로는 2억원 이하의 주택은 1.3~2.9% 올랐다. 반면 2억원 초과 주택은 평균 가격이 모두 떨어져 대조를 이뤘다. 특히 6억원 초과는 평균 14%나 급락했다. 이에 따라 지난해 25만 가구였던 6억원 초과 공동주택은 올해 19만 가구로 24% 줄었다. 9억원 초과 고가주택은 지난해보다 35% 줄어든 6만1000가구다.

경기 침체에도 집값이 크게 오른 곳도 있었다. 대부분 각종 개발 호재가 있는 지역이다. 수도권 북부 지역인 경기도 의정부(21.6%)·동두천(21.5%)이 가장 많이 올랐다. 인천 동구(19.8%)와 경기도 양주(19.6%)·포천(19.3%)도 급등했다. 시·도별로는 송도·청라지구 등 각종 개발 사업의 수혜를 본 인천이 5.7% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “올해 공시가격이 많이 오른 인천과 상대적으로 하락폭이 적었던 지방도 경기 침체가 계속되면 앞으로 어떻게 될지 장담하기 어렵다”고 말했다.

◆보유세 큰 폭 감소=주택에 부과되는 보유세는 크게 보면 재산세와 종합부동산세다. 이 중 재산세는 과표 산정 비율을 공시가격의 몇 퍼센트로 잡을지를 결정하는 공정시장가액비율이 아직 결정되지 않았다. 행정안전부는 늦어도 다음 달 말까지 40~80% 사이에서 결정할 방침이다. 하지만 이 비율이 지난해(50%)와 비슷한 선에서 정해지더라도 대부분의 주택에 대한 세율이 내려간 데다 집값도 떨어져 세액은 줄어들 가능성이 크다. 종부세는 공시가격이 떨어진 데다 1가구 1주택의 경우 부과 기준이 공시가격 6억원 초과에서 9억원 초과로 올라가 대상자가 25만 가구에서 6만1000가구 정도로 줄어든다.

하나은행 이신규 세무사에 따르면 공시가격이 지난해 9억2800만원에서 올해 7억2000만원으로 떨어진 서울 강남구 대치동 은마아파트 113㎡형(전용면적 84.43㎡)은 재산세 공정시장가액비율이 60%로 결정되고, 세 부담 상한선을 고려하지 않으면 보유세가 지난해보다 64%(350만원) 줄어든다. 지난해는 재산세·종부세·지방교육세·도시계획세·농어촌특별세로 546만7200원(산출세액 기준)을 냈지만 올해는 196만5600원만 내면 된다. 같은 기준을 적용할 경우 전용면적 65.34㎡의 서울 양천구 목동 신시가지 1단지는 보유세가 142만8000원에서 77만2200원으로 46%(약 66만원) 줄어든다.

공시가격이 많이 오른 경우에도 세율이 내려갔고, 세 부담 상한선이 있어 세금이 급격히 늘어나는 곳은 많지 않을 전망이다. 저가 주택일수록 더 그렇다. 경기도 양주시 덕정동 주공4단지의 전용면적 93.01㎡ 아파트는 공시가격이 지난해 1억3700만원에서 1억6000만원으로 16.8% 올랐다. 하지만 다른 사례와 같은 기준을 적용하면 보유세는 20만1750원에서 21만1837원으로 5%(약 1만원)만 오른다. 이신규 세무사는 “반대로 그동안 세 부담 상한선의 혜택을 본 일부 재건축 대상 아파트는 보유세가 기대만큼 떨어지지 않을 수도 있다”고 말했다.　

김선하 기자