![[단독] 숨진 강북구청 공무원, 정신과 진료기록엔 "상사와 갈등"](https://pds.joongang.co.kr/news/component/htmlphoto_mmdata/202405/14/88da477b-2fa9-4120-b312-ee00652752f8.jpg.thumb.jpg/_ir_432x244_/aa.jpg)
부동산 시장에 끼어 있는 먹구름은 새해에도 쉽게 걷히지 않을 전망이다. 경기 침체가 올해에도 이어질 것 같기 때문이다. 정부의 대폭적인 규제 완화의 약발도 경기 침체 앞에선 전혀 먹혀 들지 않고 있다. 하지만 새해 전망이 어두운 것만은 아니다. 하반기 들어 경기가 다소 회복되기 시작한다면 부동산 시장은 규제 완화의 탄력을 받아 활기를 되찾을 수도 있다. 정부도 건설경기에 신경을 많이 쓰고 있다. 이 때문에 전문가들은 경기동향을 주시해 경기 회복과 규제 완화의 혜택을 많이 볼 분야나 지역에서 투자하라고 조언한다. 물론 부동산 투자는 실수요자 입장에서 하는 게 중요하다.
분양시장
가격 부담 적은 소형 평형대 인기 꾸준
분양시장은 새해에도 침체를 벗어나기 힘들 전망이다. 분양 물량도 많이 줄 것 같다. 전반적인 주택시장 침체로 건설업체들이 신규 사업을 꺼리고 있어서다. 당장 1월 분양 예정 물량이 전국 5개 단지 2852가구 정도다. 2004년 이후 월 평균 분양 물량(3만6000여 가구)의 10%에도 못 미친다. 하지만 분양권 전매 규제가 대폭 풀려 인기 지역·단지의 청약 경쟁률은 다소 올라갈 것으로 예상된다. 분양권 전매 차익을 노린 투자 수요가 인기 단지에 쏠리면서 분양시장의 양극화 현상이 심해질 것이란 예상이 많다.
신규 분양주택의 크기로는 소형이 꾸준히 인기를 끌 것 같다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “경기 전망이 불확실해 가격 부담이 작은 소형 수요가 늘 것”이라고 말했다.
전문가들은 전매 규제가 풀렸지만 시세 차익보다는 실수요 입장에서 청약 전략을 세워야 한다고 말한다. 집값이 오르더라도 예전처럼 많이 오를 것 같지 않기 때문이다. 내외주건 김신조 사장은 “실제로 입주할 생각으로 중장기적으로 봐야 한다”고 말했다.
올해 분양 예정 물량 중 판교·광교·한강 등 수도권 신도시와 서울 왕십리 뉴타운 등 뉴타운·재개발 지역의 분양 물량을 눈여겨볼 만하다. 대부분 지난해 분양하려다 시장 침체로 미뤄진 물량이다. 신도시에선 33개 단지 총 1만7000여 가구가 분양될 것 같다. 이들 단지엔 분양가상한제가 적용돼 분양가가 상대적으로 싼 편이다. 다만 최장 5년의 전매제한을 염두에 둬야 한다.
서울 뉴타운·재개발 구역에선 2만여 가구가 나온다. 지난해 수십대 1의 경쟁률을 보인 은평뉴타운의 경우 2지구 B·C공구에서 1000여 가구가 분양될 예정이다. 흑석·가재울·왕십리 뉴타운에서도 분양이 이어진다. 은평 뉴타운을 제외한 뉴타운·재개발 단지들은 상한제 적용을 받지 않아 계약 직후 전매할 수 있다. 꾸준한 인기를 끌고 있는 인천 경제자유구역(송도·청라·영종)에서도 분양이 잇따른다. 영종과 청라에서 각각 5000여 가구가 쏟아진다. 송도에서는 700가구 정도가 나온다.
황정일 기자
재건축·재개발
토지거래 허가제 완화 … 뉴타운에 햇살
낡은 도심 정비사업인 재건축과 재개발이 새해 부동산시장의 기대주로 떠오를 것으로 전망된다. 재건축은 그동안 각종 규제에 묶인 ‘천덕꾸러기’에서 ‘효자’로 바뀔 수 있다. 규제 완화의 가장 큰 수혜자인 데다 최근 가격이 추락해 투자 메리트가 높아졌기 때문이다.
올해 재건축시장에 돌풍을 일으킬 수 있는 호재가 3월께 시행 예정인 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율) 상향 조정이다. 정부는 지난해 지방자치단체의 제한 범위를 넘어 최고 50%포인트까지 재건축 용적률을 높여주기로 했다. 재건축으로 지어 일반에 팔 수 있는 아파트가 지금보다 많게는 30% 이상 늘게 된다. 그만큼 사업성이 좋아진다는 뜻이다. 특히 서울지역 재건축 단지들이 용적률 완화 혜택을 많이 본다. 자치단체 가운데 서울의 용적률 규제가 심해서다.
단지별로는 저층 등 2종 주거지역보다 3종 지역 재건축 추진 단지들의 용적률이 상대적으로 더 많이 높아진다. 대치동 은마, 잠실동 주공5단지 등이 이에 해당한다. 압구정동 등 한강변 단지들은 사업 부지 일부를 공공용지로 내놓으면 초고층 재건축도 가능해 양 날개를 다는 셈이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “단지별로 재건축 여건이 크게 다르기 때문에 단지별 사업성과 사업속도 등을 따져야 한다”고 말했다.
재개발도 재건축에 비해 규제 완화는 덜 이뤄졌지만 올해 투자매력을 되찾을 것 같다. 뉴타운의 상당수가 지난해 개발계획을 확정해 올해부터 재개발구역들의 사업이 본궤도에 오른다. 개발계획을 세우지 못한 한남 뉴타운 등도 올해 청사진을 마련해 재개발을 시작한다. 서울시가 방침을 정하지는 않았지만 뉴타운을 추가 지정하면 재개발시장은 더욱 힘을 받게 된다.
여기에다 뉴타운 거래 규제의 완화는 위축된 수요를 되살릴 것으로 예상된다. 정부는 현재 대지 지분 20㎡ 이상을 대상으로 한 토지거래허가제를 뉴타운 이외의 다른 지역처럼 180㎡ 이상으로 풀 예정이다. 토지거래허가제가 느슨해지면 직접 거주하지 않고도 재개발 대상 주택에 투자할 수 있다. 거래 제한으로 반 토막 나다시피 한 가격도 오를 것으로 보인다. 전문가들은 “일반 재개발구역보다 뉴타운 내 조합원 수가 적은 구역의 투자성이 높다”고 말한다.
안장원 기자
기존주택
값 떨어진 서울 강남 매수세 살아날 듯
새해 집값은 적어도 상반기까지는 약세를 이어갈 것으로 보인다. 경기 회복에 시간이 걸리기 때문이다. 따라서 주택 수요자들은 상반기를 구입 시기로 잡으면 될 것 같다. 하반기 들어서도 경기 회복이 더디다 싶으면 좀 더 지켜볼 필요가 있다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “바닥을 예상하고 미리 구입하기보다 집값이 상승세를 탈 때 들어가는 게 낫다”고 말했다. 바닥을 친 뒤 ‘무릎’에서 사라는 것이다.
집값 움직임과 관련해 주시해야 할 게 강남권이다. 인기 주거지인 데다 집값이 어느 지역보다 많이 내렸기 때문에 가격 상승을 기대한 매수세가 가장 먼저 붙을 가능성이 있다. 강남권이 투기지역에서 해제되면 강남권 수요는 더욱 불어날 수 있다.
전문가들은 다주택자 양도세 완화에도 불구하고 여러 채를 사기보다 입지 여건이 좋은 ‘똘똘한 한 채’를 권한다. 경기 변동의 영향을 적게 받기 때문이다. 집 크기는 소형보다 중대형이 유리할 수 있다. 집값 상승기에는 중대형이 많이 오른다.
금리가 낮고 대출 규제가 풀렸다고 대출에 너무 의존하면 안 된다. 경기가 좋아지면 금리가 다시 오를 수 있어서다. 만약 빚을 내 집 장만에 나설 계획이라면 연간 금융비용이 연 가구 소득의 40%를 넘지 않도록 하는 게 좋다.
경매시장도 노크해 볼 만하다. 경기 침체 여파로 대출금을 갚지 못해 경매로 나오는 알짜 물건이 적지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 강은 지지옥션 팀장은 “거래시장에서 팔리지 않은 물건들이 대거 경매시장으로 넘어오면서 값 싸고 좋은 물건을 건질 수 있는 기회가 많아질 것”이라고 말했다.
반면 집을 팔려는 사람은 한 박자 쉴 필요가 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “집값이 약세인 데다 매수세도 주춤해져 제값 받고 팔기가 쉽지 않다”며 “급하지 않다면 집값이 반등한 이후로 매도 시기를 늦추는 게 좋다”고 말했다. 1가구 다주택자도 올해부터 2년간 양도 세 중과 부담을 피할 수 있는 시간적 여유가 생기기 때문에 올 하반기 이후 시장 상황을 봐가며 파는 게 낫다.
조철현 기자
오피스텔·토지·상가
오피스텔 전매 쉬워져…역세권 노려볼 만
지난해 대부분 지역에서 전매 제한 규제가 풀린 오피스텔시장 전망은 다소 밝은 편이다. 올 상반기 토지거래 허가구역 내 오피스텔 매매·임대 규제까지 풀리면 수요가 일부 살아날 수도 있다. 전문가들은 새로 지하철이 지나는 역세권의 소형 오피스텔은 수요층이 두터운 편이라 임대용으로 노려볼 만하다고 말한다.
전원주택으로는 공공기관이 공급하는 체재형 주말농장(클라인가르텐), 전원마을 등이 관심을 끌 것으로 보인다. 민간업체가 공급하는 단지보다 가격이 저렴한 데다 공신력을 갖추고 있어서다. 펜션시장의 경우 공급 과잉 등으로 윗목·아랫목 사이의 온도 차가 더욱 커질 전망이다. 사계절 관광지 주변처럼 객실 가동률이 높은 곳은 투자 수요가 이어지겠지만 입지여건이 떨어지는 펜션은 급매물이 줄을 이을 가능성이 크다.
그린벨트·토지거래허가제 등 규제가 적지 않게 풀리는 토지시장은 쉽게 살아나기 힘들다. 부재지주 양도세 중과 등의 핵심 규제가 남아 있기 때문이다. 하지만 이용 규제에서 풀린 그린벨트, 농지·임야, 군사시설 보호구역 등에 관심을 가질 만하다. 개발이 가능해져서다.
그렇더라도 섣부른 투자는 금물이다. 거래 규제가 완전히 풀리지 않아 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세가 탄탄하게 형성되기 어렵다. 따라서 자칫 투자한 돈이 오래 묶일 수 있다. 다만 개발 재료가 많고 토지거래 허가구역에서 제외된 수도권 일부 지역에선 급매나 경매 토지를 노린 투자 수요가 몰릴 수 있다. 김경래 OK시골 대표는 “규제가 덜한 1000㎡ 미만 농지 등과 같은 소규모 땅의 인기는 여전할 것”으로 내다봤다.
한편 상가는 현재도 공급 과잉이라는 말이 나올 정도로 상가가 많이 들어서 있는 상황이다. 따라서 투자 대상으로는 상권이 확실하게 형성될 것으로 보이는 지역의 상가를 골라야 한다. 신도시 상가, 대형 복합단지 상가 등이다. 이들 상가는 든든한 배후 수요를 끼고 있고 점포 수가 많아 주변 수요를 끌어들일 수 있다.
김영태 기자
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