증여하고 싶은 아파트는 3년 전 2억5000만원에 샀으며 현재 시가는 5억원 수준이고 2억원에 전세를 주고 있다.
정씨와 같은 다주택자의 경우 부담부증여가 꼭 유리하지만은 않다. 일단 증여를 하려면 먼저 자녀와 부모가 각각 독립적인 세대를 구성하는지를 살펴야 한다. 현행 세법상 부모와 자식이 동일한 주소지에서 생계를 같이한다면 동일 세대로 판정하기 때문이다. 따라서 아파트를 증여받을 자녀가 다른 세대를 구성하고 있어야 한다.
전세금 등 채무를 승계하지 않고 성인 자녀가 순수하게 5억원짜리 아파트를 증여받으면 증여세로 7560만원을 내야 한다. 소유권 이전등기를 한 뒤, 부모와 임차인 간 계약을 자녀와 임차인으로 변경하고, 부모가 자녀에게 전세금을 줘야 한다.
하지만 전세금을 인수하는 조건의 부담부증여인 경우, 주택 평가액 5억원 중 전세금을 제외한 3억원은 증여에 해당하고, 이에 대한 증여세는 3960만원이다. 전세금 2억원은 자녀에게 양도하는 것으로 간주돼 양도소득세를 물어야 한다. 정씨는 2주택의 양도세 중과세 대상자로 50%의 세율(주민세는 소득세의 10%를 별도 부담)이 적용되고, 장기보유 특별공제도 받지 못한다.
이때 양도가격은 전세금 2억원이 되고, 취득가격은 1억원(전세금×취득가÷증여하는 아파트 가격)으로 계산된다. 양도차익으로 1억원을 올렸으니 양도세로 4830만원을 내야 한다(신고 납부 세액공제 감안). 증여세와 양도세를 합하면 순수 증여를 할 때보다 많은 8790만원을 내야 하는 것이다.
그러나 증여하는 아파트의 취득가격이 3억1500만원 이상이었다면 양도세 부담이 줄어 부담부증여가 더 유리하다. 부담부증여를 할 때는 취득가격과 보유주택 수가 어떻게 되는지를 꼼꼼히 따져야 한다.
하나은행 골드클럽 김근호 세무사
