[재산리모델링] 대출받아서라도 아파트 늘려가고 싶은데

중앙일보

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Q: 경남 창원에 사는 30대 초반의 전업주부입니다. 아파트를 늘려 가고 싶어요. 금리가 만만찮은데 대출을 받아서라도 가야 하는지요.

현재 자산을 가지고 어떻게 준비하는 것이 좋은지 알고 싶어요.

A: 올해 6살과 10개월 된 두 아이를 두고 있는 신씨는 82㎡(25평, 시세 1억6000만원)아파트에 살고 있다. 아이들이 커가면서 106㎡(32평) 아파트로 이사를 원하고 있다. 보험 든 돈 등을 합쳐 전 재산은 1억9000만원. 월수입은 남편 월급 270만원이 전부다. 이 돈으로 생활비(118만원)와 보험료(86만원)·교육비(35만원) 등으로 쓰고 있다.

#집 넓히는 것보다 자산 형성이 우선

신씨 집의 자산을 분석해 볼 때 지금은 집을 넓혀 가는 것보다 자산을 키우는 것이 중요한 때다. 집을 늘리는 시점은 대출 금액을 최소화해 대출 이자가 부담되지 않는 때 하는 게 좋겠다. 보통 대출 규모는 전체 구입자금의 30%가 적정하다. 또 아직 애들이 어리므로 두 딸이 커서 제각각 방이 필요할 때쯤 집을 넓혀도 충분하다.

신씨가 지금 집을 늘린다고 가정하고 계산해 보자. 30평대 아파트를 구입할 경우 추가로 1억원 정도 필요하다. 그러나 신씨가 당장 동원할 수 있는 현금이 매우 적다. 이 때문에 대출을 받아야 한다. 추가 소요 자금 1억원 가운데 8000만원을 은행 주택담보 대출로, 2000만원은 기납입된 변액보험의 약관 대출을 통해 조달한다 치자. 그리고 취·등록세 등 추가 소요자금은 남편의 공무원연금 연계대출로 마련할 수 있다.

하지만 이 계획엔 현실적인 어려움이 많다. 남편의 월급 270만원 중 생활비와 교육비만 150만원이다. 여기에 주택담보 대출로 8000만원을 받으면 매월 70만원씩 갚아야 한다(대출기간 15년, 연 6.5%). 남는 돈 50만원으로는 현재 내는 보험료도 다 못낸다. 여유자금이 한 푼도 없게 되는 것이다. 게다가 약관대출과 공무원연금 연계대출을 받으면 상환금액은 더 많아질 수도 있다. 이런 점을 고려하면 현재 상태에서 집을 넓혀 가는 것은 무리다.

최근 강북지역을 비롯해 일부 부동산 시장이 심상찮게 움직이기는 하나 전반적으로는 안정세다. 게다가 금리 움직임도 불안하다. 물가 상승을 감안하면 금리가 오를 가능성이 높다. 금리 안정기에는 대출금리가 낮아 돈을 빌려 부동산에 투자해도 남았다. 하지만 금리가 불안할 때는 상환금과 이자부담이 늘어 바람직하지 않다.

#과도한 보험은 줄여서 재투자를

우선 안정적인 자산을 늘려 나가자. 신씨 가정의 보장성 보험의 비율은 가계 수입대비 14%로 높은 편이다. 남편의 종신보험은 저렴하게 가입한 편이다. 하지만 신씨의 종신보험은 질병과 암에 대한 보장 특약이 없다. 수입이 좀 늘어나면 건강보험을 추가하길 권한다. 12만원씩 내는 두 딸의 보험은 과하다. 일반 어린이 보험으로 한 아이당 3만원, 둘이 6만원 정도면 충분하다.

공무원인 남편이 연금 규모가 적어지는 것을 걱정하고 있다. 미래에 자산이 부족할 수 있기 때문이다. 노후대비 안정적인 자산으로 월 30만원씩 변액연금보험을 들기를 권한다. 하지만 연금보험을 새로 들 여유자금이 없으므로 현재 불입하고 있는 변액유니버셜보험을 중지하길 권한다. 여기에 붓던 돈 중 일부로 가입하면 되겠다. 변액유니버셜보험은 원금 보장이 안 돼 노후 자산으로는 좀 불안한 측면이 있다. 이미 납입한 돈 2000만원은 그대로 두고 나중에 필요한 곳에 쓰기로 하자. 이 보험은 의무 납입 기간을 채웠으므로 중지해도 손해는 없다.

# 주택 종자돈 마련은 펀드로

집을 넓혀가는데 필요한 종자돈 마련은 공격적으로 하자. 장기주택마련저축을 해지하고 장기주택펀드 가입을 권한다. 저축보다는 펀드가 수익률이 좋기 때문이다. 현재 붓고 있는 주택부금에 든 250만원을 청약예금으로 전환하면 주택 마련에 필요한 기본적인 저축은 충분하다.

따라서 변액유니버셜보험과 장기주택마련저축 중단으로 남는 돈 40만원 중 20만원은 장기주택마련펀드에 가입하고 나머지 20만원은 적립식 펀드에 들자. 펀드 회사를 고를 때는 국내주식에 투자하는 펀드 중 중장기적인 성과가 좋은 회사를 선택하자. 장기주택마련저축은 5년 이내 해지할 때 납입액의 4~8%(연간 최고 60만원)까지 세금을 내야 하므로 납입을 중단하더라도 해지는 하지 말자. 이 상품은 향후 분기별 300만원 한도 내에서 납입액을 증액할 수도 있고 여유자금이 생기는 경우 자유적립식으로 추가 납입할 수도 있다.

정리=이봉석 기자

■ 이번 주 자문단=김종민 교보증권 강남PB센터장, 김재언 삼성증권 부동산전문위원, 김한수 미래에셋생명 월드SFC 지점장, 김재욱 국민은행 명동PB센터 팀장 (왼쪽 위부터 시계 방향)

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