<독자무료부동산컨설팅>서울 역삼동 대지176평

어떤 땅을 개발할때는 대상부지 주변의 상권형성 정도와 부동산수요의 흐름을 먼저 따져보는게 절차다. 대로를 끼고 있다고 해서 무조건 사무실 수요가 많을수도 없고 배후상권이 든든하다고 상업시설개발이 최우선은 아니다. 상업시설과 사무실을 복합배치한형태의 테마빌딩 개발방안을 K&K가 제시했다. <편집자 주> ◇의뢰내용=서울강남구역삼동 차병원 네거리 6차선도로와 접한 1백76평규모의 대지로 일반주거지역과 일반상업지역이 섞여있다.
현재는 지하1층.지상1층 단독주택을 개조해 음식점으로 임대하고있으나 좀더 이용도가 높은 시설로 개발하고 싶다 .
◇주변현황=북측으로 6차선인 봉은사로와 접해있고 봉은사로와 논현로가 교차하는 네거리에서 동쪽으로 20m거리에 위치해 있다. 남쪽 7백50m지점에 지하철 2호선 역삼역이,북쪽 8백m지점에 7호선 학동역이 예정돼 있다.
네거리 대로변이고 차병원이 바로 옆에 있어 유아용품및 임산부용 의류.신생아용품점이 다수 들어서 있다.
대로변에는 5~8층 규모의 빌딩들이 많아 각종 병.의원,호텔,일반숙박업소,금융기관 등이 밀집해 있다.
인근 상가임대료는 전세기준으로 1층 평당 8백만~1천1백만원,2층 3백만~4백50만원,3층이상은 2백50만~3백만원대를 보인다. ◇개발방안=이 땅이 주변지역에 비해 지대가 낮아 상권형성에 유리한 조건을 갖추고 있고 차병원등 산부인과병원이 집중돼 있는 점에 주안점을 둬야한다.
또 서쪽은 중산층이상의 단독주택 밀집지역이고 동쪽은 경복.양지아파트 등이 상권의 배후세력이 될 수 있다.
따라서 상가및 사무실용도의 건물로 지어 임대하는 것이 유리하다.주업종은 주변특성을 살려 임산부용품.유아용품.신생아용품 매장과 소아과의원등을 함께 배치하는 유아용 테마빌딩을 권한다.
사업지는 일반주거지역으로 지정된 면적이 일반상업지역 면적보다크므로 일반주거지역과 2종미관지구 규정을 받아야 하는 점도 이같은 개발방안의 근거가 된다.
임대대상은 주변의 중.상류층에 맞추는 게 좋다.주변의 상업.
업무시설의 수요에 맞춰 윗부분의 층들은 소형사무실로 임대하는게효율적이다.
◇투자비및 수지분석=지하1층.지상7층 빌딩으로 지으면 연면적1천74평이 나온다.
지하1층은 일반음식점으로 평당 3백50만원,지상1층은 신생아용품점으로 평당 9백만원,2층은 임산부용품점으로 평당 3백50만원,3층은 유아용품점으로 평당 3백만원에 임대 가능하다.
4층은 소아과를 유치해 평당 3백만원,5~7층은 일반사무실로평당 2백50만원에 임대할 수 있다.
분양면적은 지하1층.지상1층이 1백35평씩,2~6층이 각각 1백42평,7층은 91평이기 때문에 임대수익금은 40억6천만원이 나온다.
공사비가 23억6천만원 정도,보존등기비와 취득세가 7천만원,설계및 감리비가 1억1천만원,임대수수료가 8천만원,일반관리비가8천만원이 들어가 이 비용들을 제하고 나면 임대수익금은 13억6천만원이 나온다.
임대수익금을 월세로 환산하면 보증금 6천만원에 월세 2천6백여만원(이자율 월 2%)에 이르러 현재 받고있는 보증금 1천만원에 월세 2백50만원보다 훨씬 개발이득을 챙길 수 있다.
*컨설턴트:權震榮(K&K컨설팅대표.(551)3556) *기본설계:조용길(길조건축 소장 0331○348727)