요즘 ‘부자는 금융상품을 좋아해’라는 말이 나온다. 부자들의 재산 명세서가 옛날과 달라졌다는 말이다. 하지만 50~60대 자산가 사이에선 ‘그래도 부동산’을 외치는 애호가들이 많다. 그런데 이들 중 많은 사람이 제대로 활용하지 않아 ‘애물단지’로 전락한 부동산 때문에 골치를 앓고 있다.
서울 강남에 사는 최모(52·자영업)씨는 10년 전 지인을 통해 강남의 주차장 부지 1200㎡(약 360평)를 샀다. 최씨는 나이도 많고 자녀들까지 해외에 사는 터라 직접 부동산을 관리하지 못해 친척에게 임대보증금 1억원, 월임대료 500만원을 받고 빌려줘 이 돈으로 편안하게 노후생활비를 충당하고 있었다.
그런데 2005년 종합부동산세가 시행되면서 사정이 달라졌다. 매년 내야 할 재산세와 종부세 부담으로 배보다 배꼽이 더 커지게 된 것이다. 계속 땅을 갖고 있자니 보유세 부담이 크고, 팔자니 60%에 달하는 양도세 부담에 이러지도 저러지도 못했다.
최씨는 어떤 해결책을 찾았을까. 바로 용도 바꾸기였다. 비사업용 토지를 사업용 토지로 고치는 것이었다. 세법에 따르면 건축물 부수토지는 40억원까지 종부세가 없고, 사업용 토지는 양도세 중과 대상에서 제외된다는 규정이 있다.
그래서 최씨는 주차장 부지를 담보로 7억원을 대출받아 주차타워를 건설하고, 그에 따른 운영은 주차관리 전문업체에 위탁했다. 이제 연수입은 3억원으로 늘었고, 골치 아픈 종부세 부담도 줄었다.
인천에 사는 강모(53·무직)씨는 5년 전 경기도 가평에 있는 농지 1900㎡(약 570평)를 매입했다. 그는 부재 지주여서 농지를 보유할 수 없어 처분해야 했지만 60%에 달하는 양도세 때문에 발만 동동 굴렀다. 그러다 우연히 인근 도로변에 속칭 ‘가든’ 형태의 음식점이 세워지는 걸 보고 농지를 파는 대신 이름을 바꾸기로 했다. 토지형질 변경을 통해 해당 농지의 지목을 ‘농지’에서 ‘대(대지)’로 바꾼 뒤 건축허가를 받아 음식점을 짓는 방법을 택했다. 건축자금 3억원이 들긴 했지만 다행히 접근성이 좋아 보증금 8000만원에 월임대료 350만원을 조건으로 임대계약을 했다. 요즘 강씨는 주변 지역의 개발이 마무리되는 3년 후를 땅 팔 시점으로 기대하고 지역 개발이 조속히 이뤄지기를 기대하고 있다.
두 사례에서 얻을 수 있는 교훈은 먼저 토지의 경우 향후 발전가능성을 염두에 두고 주변 여건 변화에 따라 나름대로 어떻게 활용하는 게 가능한지 파악한 뒤 투자 결정을 내려야 한다는 것이다. 또 토지 활용 가능성을 제대로 파악하지 않았거나, 새로운 세제 및 규정으로 벽에 부닥칠 때는 섣불리 매도 결정을 내리기에 앞서 돈 되는 땅으로 리모델링할 수 있는 길을 찾아봐야 한다.
