시골집도 이젠 '귀하신 몸'

중앙일보

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은퇴 후 고향으로 돌아갈 것을 계획하고 있는 수요자들이나 부모님에게 주택을 마련해 드릴 계획을 갖고 있는 자녀들이라면 이번 고향 주변의 알짜 분양물량과 미분양아파트에 눈여겨 볼 필요가 있다.

시골집도 이젠 무관심 대상이 아니다. 주 5일 근무제의 확산과 토지에 대한 투자열기가 맞물리면서, 투자자들의 관심이 부쩍 높아졌기 때문이다.

◇투기지역 해제 미분양 '주목'= 지난 20일 정부가 대전 대덕구 등 주택투기지역 12곳을 해제한 곳에 해당되는 경우라면 인근 분양예정이거나 미분양물량에 대해 관심을 가져보자.

해제 지역은 대전 중구 서구 대덕구 청주시 상당구 흥덕구 충북 청원군 대구 동구 북구 달서구 경북 구미시 포항시 북구 광주시 광산구 등 12곳. 주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트 등에 대한 주택담보인정비율(LTV) 비율이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제(40%)와 금융기관이 자율적으로 운영하는 모범규준(DTI 40~60%) 적용이 배제된다.

총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않기 때문에 대출을 1건으로 제한하던 규제도 적용받지 않는다.

◇시골집도 이젠 '귀하신 몸'= 농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있다. 농어촌주택취득으로 기존주택 양도세 감면혜택까지 받을 수 있기 때문이다.

하지만 아무 시골집이나 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다고 생각한다면 오산이다. 지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다.

대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건도 충족해야 한다. 농가주택을 3년 이상 보유요건을 충족해야 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다는 사실도 잊어선 안된다.

시골집은 보유나 구입에 앞서기보다 용도나 이용가치에 따라 보유여부나 투자여부를 결정하는 것이 현명하다. 절세나 임대(투자)수익이 기대되는 경우가 아니라면, 보유세 중과를 감수하면서까지 보유를 고집할 필요가 없다는 얘기다.

◇세금문제 숙지하고 미리 대처해야= 주택에 관한 세금규제가 많아 몇 가지 유의할 필요가 있다.

주택을 상속받아 1가구2주택이 된 경우 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 1가구1주택 자격으로 비과세 여부를 판단 한다. 상속주택을 먼저 처분하면 1가구2주택으로 양도소득세를 내야 한다.

도시지역이 아닌 면단위 행정구역에 있는 주택이면서 사용 승인 후 20년 이상 경과된 국민주택 규모 농가주택 상속받은 경우라면, 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지도 않는 경우도 있다. 본인이 이에 해당된다면 증·개축을 통해 주말이나 휴가철에 이용하는 세컨드하우스나 펜션 등으로 활용하는 것도 방법이다.

부모 (60세 이상 직계존속, 배우자 직계존속 포함)를 모시기 위해 세대를 합쳐 1가구2주택이 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분(비과세 요건 갖추면)하면 양도소득세가 과세되지 않는다.

2008년까지 농어촌 주택을 취득해 1가구2주택이 된 경우 기존 주택 처분 시 비과세 여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단 한다. 단, 농어촌 주택은 읍ㆍ면 지역에 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡(35평))이내, 취득 시 기준시가 7000만원 이하여야한다.

[머니투데이]

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