상한제 확대 시행…새로 짜야할 재개발 투자법

조인스랜드

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이달부터 민간택지의 분양가상한제 시행에 따라 재개발구역 투자자들은 투자전략을 다시 짜야할 것 같다.

이제까지 자유롭게 매겨오던 일반분양분의 분양가가 규제돼 투자환경이 달아지기 때문이다. 일반분양분 분양가를 이전보다 낮춰 받으면 분양수입이 줄어들어 재개발조합원 부담이 그만큼 늘게 돼 투자성이 떨어진다.

그렇다고 재개발시장에 그늘만 드리운 게 아니다. 상한제에 따른 새 아파트 공급 위축의 반사이익도 예상된다. 상한제가 시행되면 서울 도심의 택지가 부족해 아파트 공급이 쉽지 않다.

전문가들은 투자 기대치를 낮추고 내집마련 실수요 차원에서 투자해야한다고 말한다. 내년까지는 과도기로 상한제 적용 사업장과 그렇지 않은 곳이 뒤섞이기 때문에 투자에 신중해야 한다.

조합원·일반분양분 가격 차 줄어

재개발조합 운영비와 시공사에 줄 공사비 등 재개발 사업에 들어가는 모든 비용은 조합원 분양가와 일반분양분 분양가로 충당된다. 상한제로 전체 건립가구수의 20~30%를 차지하는 일반분양분 가격이 내려가면 자연히 조합원 분양가가 올라가게 된다.

일반분양분 가격이 얼마나 내려갈지는 불확실하다. 상한제에서는 정부가 정한 건축비와 감정평가된 택지비로 가격이 결정되는데 주변 시세가 비쌀수록 인하 폭이 클 것으로 예상된다.

지금까지는 조합원 분양가가 일반분양분 가격보다 20~30% 저렴했다. 최근 분양된 서울 성북구 길음뉴타운 래미안 단지 145㎡의 조합원 가격은 5억5600만원이었는데 일반분양분은 7억5000만원이었다.

업계는 상한제 이후 이 같은 분양가 격차가 줄어들 것으로 본다. GS건설 관계자는 “일반분양 수입이 없어지는 게 아니기 때문에 일반분양분 가격이 조합원 분양가보다 낮아지지는 않을 것”이라고 말했다.

주택건설업체들도 고민이다. 조합에서 비용을 줄이기 위해 공사비를 낮추면 이윤이 줄어들기 때문이다. 삼성물산 관계자는 “택지가 부족한 상황에서 재개발은 큰 고객”이라며 “품질을 유지하면서 공사비를 줄이는 게 관건이다”고 말했다.

투자 어떻게 할까

상한제에서 조합원 부담 증가에도 불구하고 재개발시장은 여전히 투자 매력이 있다. 택지가 없어 아파트 건립이 어렵고 재건축은 각종 규제에 발목이 잡혀 있어 재개발이 주된 새 아파트 공급원이 될 것이기 때문이다. 전문가들은 “상한제로 주택 공급에서 재개발 시장의 비중이 더욱 커지게 됐다”고 말한다.

조합원 분양가의 가격 매력이 떨어지기 때문에 투자자들은 조합분과 일반분양분을 저울질해야한다. 조합원분은 일반분양분과 가격 차가 줄어들긴 해도 전매가 자유롭다는 점에서 매력적이다.

재개발은 착공 전 새 아파트를 분양받을 권리인 지분이든 착공 후 동·호수가 정해진 입주권이든 거래 제한을 받지 않는다.

상한제 적용을 받는 일반분양분은 종전에 비해 가격 부담은 가벼워진 대신 전매제한 기간은 크게 늘어난다. 가격이 주변 시세보다 20% 이상 낮아질 것으로 정부는 보고 있다. 반면 전매제한 기간은 지금까지는 입주 때(2년 반~3년)까지지만 앞으로는 분양 계약 후 5~7년으로 2~4년 길어진다.

가격이 낮아져 일반분양분의 청약경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보여 청약가점이 낮은 수요자들의 당첨확률이 크게 낮아진다.

조합원분을 구입할 경우 거여·마천, 한남 등 도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에선 실제로 살아야 하는 거주지 제한과 3년간의 거래제한을 염두에 둬야한다. 성북구 OK공인 정운영 사장은 “재정비촉진지구에선 거래제한 등으로 지분가격 거품이 덜하지만 입주 후까지 장기적으로 투자해야 수익성을 가장 높일 수 있다”고 말했다.

재정비촉진지구는 50만㎡ 이상의 대규모 개발인 데다 기반시설 강화 등으로 주거환경이 다른 재개발구역보다 나을 것으로 보여 높은 청약경쟁률을 보일 것으로 예상된다.

조합원분 아파트를 배정받을 수 있는 권리인 지분(낡은 집등)에 투자할 경우 입지여건 위주로 접근해야 한다. 지금까지는 일반분양분이 많은 곳의 투자성이 높게 평가됐지만 상한제에서는 입지여건이 수익성을 좌우할 것으로 예상된다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “입지여건이 좋은 단지의 시세가 입주 후 높게 형성될 것”이라고 말했다.

짧은 시간에 새 집을 원한다면 지난달 말까지 사업승인 신청 이상의 단계로 상한제 적용을 받지 않는 구역을 노리면 된다.

입주가 빠른 반면 적지 않은 가격부담은 감수해야한다. 사업이 막바지 단계여서 조합원 몫이 가격도 웃돈이 상당히 붙어 일반분양분 못지 않다.

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