아파트 분양가 상한제 9월 시행하면 … 분양가 최대 25% 떨어질 듯

민간 아파트에 대한 분양 원가 공개는 물론 분양가 상한제도 9월부터 시행된다. 여기에 청약 가점제, 채권입찰제 확대까지. 뭐가 어떻게 바뀌고 어떤 것을 신경 써야 할지, 이와 관련한 의문점들을 문답풀이로 정리했다.

-민간의 분양원가는 건설업체가 직접 공개하나.

"시공사가 사업장별로 공개한다. 택지비로 인정키로 한 감정 평가액과 지하주차장 공사비 등 가산비만이 공개 대상이다. 건축비에 해당하는 기본형 건축비는 정부가 가이드라인을 정해 준다. 그것을 기초로 각 시.군.구가 해당 지역의 실정에 맞게 다시 기본형 건축비를 공개한다."

-분양가 상한제를 시행하면 분양가는 어느 정도 싸지나.

"공공택지의 경우 25% 정도가 하락했다. 민간택지는 20% 정도 떨어질 것이란 게 정부의 전망이다. 건설교통부가 모의 실험해 본 결과 사업장별로 15~25%의 인하 효과가 있는 것으로 나타났다. 하지만 25.7평 초과 중대형 주택은 주상복합아파트까지 채권입찰제가 적용되기 때문에 인하 효과가 크지 않게 된다. 이 때문에 채권입찰제 적용 아파트의 채권매입 상한액을 주변 시세의 90%에서 80%로 낮추기로 했다. 가격 인하 효과를 확실히 하기 위해서다."

-마이너스 옵션제 때문에 분양가가 더 오를 수도 있지 않나.

"그럴 수 있다. 마감재를 입주자 기호에 따라 선택하면 분양가는 낮춰지겠지만 자신이 직접 시공하거나 업체에 주문하면 가격이 그만큼 오를 수 있다."

-민간택지에도 전매 제한 기간을 둔 이유는.

"전매 제한 기간을 두지 않으면 투기 수요가 몰릴 수 있다는 게 정부의 판단이다."

-모든 아파트에 청약가점제가 9월부터 시행되나.

"공공택지 아파트에 대한 청약가점제는 9월부터 시행된다. 2010년부터 시행하기로 했던 25.7평 이하 민간 아파트에 대해서는 아직 시행 시기가 정해지지 않았다. 하지만 9월에 함께 시행할 가능성도 크다. 또 현재 공공택지의 중대형 아파트는 채권입찰액이 같을 경우 가점제로 당첨을 가리고 있는데 앞으로는 민간의 중대형 아파트에도 이 같은 방식이 적용될 가능성이 크다."

-분양가 상한제가 시행되면 재건축에는 어떤 영향을 미치나.

"지금까지 조합원이 싸게 집을 분양받기 위해 일반 분양분의 가격을 높게 받았다. 하지만 분양가 상한제가 시행되면 분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 재건축이 크게 위축될 수 있다."

-투기지역 내에 두 채의 집에 각각 한 건씩의 주택담보대출을 가지고 있다. 이 가운데 15일 이후 만기가 도래하는 대출이 있다면 무조건 상환해야 하나.

"아니다. 10일 이전에 만기 연장 계약을 체결했다면 이번 규제의 적용을 받지 않는다."

-15일 전에 만기가 도래하는 대출이 있어 상환 기한을 연장한다면 규제를 피할 수 있나.

"안 된다. 반드시 10일 이전에 상환 기한 연장 계약을 한 대출만 규제를 피할 수 있다."

-동일 대출인의 전체 담보대출 건수를 한 건으로 줄이지 않으면 어떤 불이익이 오나.

"두 건 이상 담보대출을 했다면 최초 대출의 만기가 닥치는 시점부터 따져 1년 안에 전체 대출 건수를 한 건으로 줄여야 한다. 그러지 않으면 고율의 가산 금리를 물어야 한다. 가산 금리를 물고도 일정 기간 대출을 갚지 않으면 금융회사는 해당 아파트를 경매 처분할 수도 있다."

-노부모나 취학 자녀를 위해 대출을 받아 또 다른 아파트가 있다면.

"본인 명의의 다른 아파트에 노부모나 자녀가 실제 거주하고 있는지가 관건이다. 10일 현재 주민등록상 노부모 등이 실제로 거주하고 있다는 사실을 입증하면 관계없다. 11일부터 주소를 옮겨도 소용없다. 노부모의 경우 반드시 무주택자여야 한다."

-아파트 한 채를 담보로 두 건 이상의 대출을 받은 경우에도 한 건으로 축소해야 하나.

"아파트 한 채만 대출을 받았다면 상관없다. 같은 금융회사에서 시점을 달리해 두 건 이상의 대출을 받거나 여러 금융기관에서 대출을 받아도 마찬가지다. 규제 대상이 되는 것은 한 명이 두 채 이상의 아파트를 담보로 두 건 이상의 대출을 받은 경우다."

김준현 기자