[반퇴시대 재산리모델링] 아파트·상가·오피스텔은 매년 분산해 팔아야 절세

중앙일보

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경제 05면

Q. 경기도 용인에 사는 직장인 신모(48)씨. 남편은 중견기업 임원이다. 신씨 부부는 비교적 젊은 나이지만 미리 노후 준비를 하고자 용인에 아파트·상가·오피스텔을 각 한 채씩 샀다. 모두 임대를 주고 있다. 매달 나오는 현금 흐름을 더 만들기 위해 이천 농지를 제외하고 모든 부동산을 팔고 싶은데 최근 시장 상황이 좋지 않아서 매도 시점이 고민이다. 거주 중인 단독주택은 마지막에 팔고 싶다. 연금 등 가진 자산을 활용해 매달 생활비를 받을 수 있는 현금 흐름도 만들고 싶다. 노후를 위해 어떤 결정을 내려야 할지 조언을 듣고 싶다.

A. 신씨의 용인 아파트 주변을 지나는 GTX-A 노선이 지난 3월 개통했다. 아파트 가까이에 있는 역은 6월에 연다. 따라서 용인 아파트 1차 매각 시점은 6월 이후다. 용인 상가와 오피스텔은 현재 매물이 많이 나와 있는 상태다. 대출금리도 높고 투자 가치도 떨어졌다. 원하는 가격에 팔려면 금리 인하가 선행돼야 한다. 따라서 공실이 발생하지 않도록 하면서 금리 인하가 본격화된 이후에 파는 게 좋다. 상가와 오피스텔은 임대료 인상도 가능해 보인다. 현재 총 140만원인 월 임대료를 5%(7만원) 올리면 향후 기대수익률 4%를 가정할 때 현재 시점보다 2000만원가량 비싸게 팔 수 있다. 소폭의 임대료 인상도 향후 매매에 큰 역할을 할 수 있으니 고려해보자.

재산리모델링 5/8

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◆거주 주택은 마지막에 팔아 비과세 혜택을=신씨는 아파트·상가·오피스텔 매각 계획을 가지고 있다. 다주택자 양도세 중과는 양도 당시 조정대상지역에만 해당한다. 조정대상지역이라도 중과유예기간인 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일 사이에 양도하면 중과되지 않는다. 용인 아파트는 조정대상지역에 있는 게 아니므로 중과유예기간과 상관없다. 같은 해에 발생한 양도 차익은 합산한 뒤 누진세율을 적용하기 때문에 동일 연도에 부동산을 양도하면 양도세가 커진다. 따라서 매년 분산 매도하는 것이 좋다. 하지만 주택임대사업자로 등록한 경우 의무임대기간 내 매도하면 과태료가 발생한다. 모든 부동산 자산 처분 후 신씨는 1주택자가 된다. 보유기간 2년 이상인 거주 주택을 매도하면 양도가액 12억원 이하라서 양도세가 없다.

◆연금계좌 최대 납입해 노후 소득 확보를=연금소득을 높이려면 여유자금을 연금계좌에 넣자. 대부분의 직장인은 연말정산 혜택을 받을 수 있는 최대 금액인 900만원까지만 저축하는데, 노후 준비를 위해 납입 최대 금액인 1800만원 납부를 추천한다. 연금 수령 시 세액공제 받지 않은 금액은 불이익 없이 자유 인출이 되고, 연금에서 발생한 수익은 수령 연령에 따라 3.3%~5.5%의 연금소득세만 납부하면 된다. 개별주식 직접 투자는 어렵지만, ETF·펀드·채권 등으로 포트폴리오를 구성할 수 있다. 개인 비과세 한도 내에서 비과세 연금 준비도 좋다. 투자형 연금보험인 변액 연금은 수익이 나면 수익만큼 연금을 제공하고, 수익이 안 나도 최소 연금액을 받을 수 있다. 추가로 상속종신보험으로 자녀 상속도 미리 준비하자.

재산리모델링 사연 접수

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허혁재, 박창운, 이은하, 유백민(왼쪽부터 순서대로)

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◆재무설계 도움말=허혁재 미래에셋증권 VIP솔루션팀부동산수석위원, 박창운 미래에셋증권 마포지점 팀장, 이은하 미래에셋증권 VIP솔루션팀 세무사, 유백민 미래에셋생명 GA지점장

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