수영장 주인만 125명이다, '입지깡패' 신반포4차 함정 [돈 버는 아파트 완전정복]

중앙일보

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돈 버는 아파트 완전정복

우리나라 가계 자산의 70% 이상은 부동산에 쏠려 있다. 저출산으로 인구가 줄고 경기도 주춤한 상황이지만 부동산 투자에 대한 관심은 꺾이지 않는다. 투자 상품으로는 신규 분양 아파트, 상가, 토지 등 다양하지만 재건축 추진 단지를 첫손에 꼽는 전문가가 많다. 투자자의 생각도 이와 비슷하다. 시세차익을 극대화할 것이란 기대에서다. 중앙일보 프리미엄 디지털 구독서비스 더중앙플러스의 ‘돈 버는 아파트 완전정복’이 서울의 재건축 추진 아파트를 꾸준히 파헤치는 이유다.

최근 기획한 ‘수영장 주인만 125명이다, 입지깡패 신반포4차 함정’ 역시 그 결과물이다. 1979년 10월 서울 서초구 잠원동에 들어선 신반포4차 아파트를 부동산 전문가와 현지 공인중개사, 재건축조합장, 주민을 인터뷰해 재건축 투자 가치 등을 집중 분석했다. 우선 이 아파트를 선정한 배경이다. 서쪽으로는 ‘신흥 부촌’으로 떠오른 반포의 신축 아파트들과 인접한 데다 북쪽으로 한강, 남쪽으로는 서울고속버스터미널이 코앞인 입지적 강점이 작용했다. 지하철 3, 7, 9호선 고속버스터미널역과 접한 ‘트리플 역세권’에 뉴코아아울렛을 비롯한 각종 상가가 단지를 에워싼 점도 한몫했다. 50대 주민 김모씨는 “반포·잠원은 ‘고터’(고속버스터미널) 주변이 메인”이라며 “입지만 보면 래미안원베일리보다 낫다”고 말했다.

조합은 최고 49층 재건축을 추진한다. 예정 가구 수는 1828가구다. 지난 6월 이런 내용이 담긴 정비계획 변경안을 서초구청에 제출했다. 재건축 사업성은 어떨까. 조합에 따르면 신반포4차 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 면적 비율)은 뉴코아 부지를 빼고 162.9%다. 대개 사업성을 가르는 기준이 ‘180% 이하’인 점을 고려하면 양호한 편이다. 그만큼 더 많은 가구를 지을 수 있고, 분양 수입도 늘어 조합원이 추가로 부담하는 돈이 줄어든다. 다만 단지 내 복리시설인 수영장 부지의 지분 소유자가 125명인 점은 사업성을 깎을 수 있다.

전문가들은 최고 49층 재건축 땐 3.3㎡당 1억1000만~1억2000만원에 이를 것으로 전망한다. 전용 84㎡가 37억원 이상이다. 인근 래미안원베일리의 한강 조망이 어려운 매물과 비슷한 가격대다. 현 시점 기준으로 전용 96㎡(33평)를 매도 호가인 28억원에 사서 같은 면적인 84㎡를 배정받으면 추가분담금(약 3억원)과 취득세(약 1억원) 등을 빼고 5억원(재건축 초과이익 환수액 제외)의 차익을 얻을 수 있다는 계산이 나온다.

이런 투자 분석은 어디까지나 추정치다. ‘돈 버는 아파트 완전정복’은 투자자라면 놓쳐선 안 될 재건축 추진 단지를 선별하고, 투자 가치를 판단할 안목을 키우는 데 초점을 맞춘다. 격주로 부동산 이슈, 투자 상식 등을 다룬 콘텐트도 소개하고 있다.

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