10억 집을 6.4억에 낙찰 받았는데…세입자가 안 나가면요?

경매 절차, 어떻게 진행되나

경매연구소 by 머니랩

경매의 알파벳, 기초강의 두 번째 시간입니다. 경매의 끝은 낙찰이 아닙니다. 세입자 등 점유자 퇴거를 위한 명도소송이 진짜 마지막 ‘암초’인데요. 최저입찰가 6억4000만원(시세 10억원대)에 경매 나온 서울 신길동 아파트, 전세 2억3000만원 세입자가 있다면? 전세보증보험에 가입한 세입자라면 점유권 행사의 이유가 없기도 하고, 주택공사에 명도소송을 미루는 방법도 있습니다.

공개경쟁입찰매매, 줄여서 경매는 낯설고 어렵다. 어설프게 접근하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 제대로 알고 시작하는 게 중요하다. 경매 과정은 이렇게 진행된다.

채무자가 약속한 날까지 빌린 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자의 재산을 팔아 빌려준 돈을 회수하게 된다. 마음대로 막 팔면 안 되고, 법원을 통해야 한다. 채권자는 법원에 채무자 재산에 대한 경매를 신청한다. 법원은 이유가 있다고 판단하면 경매 개시를 결정하고, 채권자와 채무자(재산의 소유자)에게 개시 결정문을 송달한다.

신재민 기자

일단 법원이 경매 개시를 결정하면 채권자는 2일 안에 관할등기소에 기입 등기를 촉탁한다. 등기가 완료되면 해당 부동산에 대한 압류 효력이 발생한다. 기입 등기 후에는 해당 부동산을 취득(매입)해도 (압류) 채권자에게 대항하지 못한다. 즉 채권자에게 빚을 갚아야 해당 부동산을 소유할 수 있다.

경매 개시를 결정한 법원은 감정평가사를 선임해 해당 부동산을 평가하고 감정가, 즉 최저 입찰가를 결정한다. 이때 대지와 건물을 구분해 평가한다. 부동산 등기부등본의 ‘갑구’와 ‘을구’의 권리 사항이 다를 수 있어서다. 법원은 또 집행관을 통해 해당 부동산의 점유 관계나 차임 등 현황을 조사한다.

신재민 기자

법원은 경매 기일 14일 전에 신문이나 법원 게시판(온라인)에 관련 공고를 낸다. 신문 공고는 첫 매각 기일 전 한 번만 한다. 유찰 뒤에는 온라인 공고만 한다. 집행관이 조사한 내용은 경매 기일 7일 전까지 법원(경매계)에 사본을 비치하고 온라인에 게재한다. 물건명세서·현황조사서·임대차조사서·감정평가서 등 자료는 누구나 볼 수 있다.

입찰 희망자는 등기부등본 기재 내용부터 확인해야 한다. 주민센터나 부동산 중개업소도 방문해야 한다. 실제 거래가나 호가를 알아야 적절한 입찰가를 정할 수 있다. 실제 점유자도 확인해야 한다. 대개 경매 신청부터 개시까지 6개월 이상 걸린다.

경매 기일이 되면 신분증과 도장, 입찰보증금을 준비해 법원에 간다. 입찰표와 입찰보증금을 제출하면 당일 최고가를 써낸 입찰자가 최고가 매수신고인(낙찰자)으로 결정된다. 법원은 7일 안에 낙찰자에게 매각할지를 결정한다. 이때 해당 경매로 불이익을 받는 이해 관계자는 항고(재항고)할 수 있다. 이유가 적절하다고 인정되면 경매가 취소될 수 있다.

신재민 기자

항고가 없을 경우 일반적으로 30일이면 소유권 이전 등기 촉탁이 이뤄진다. 여기서부터 신중히 해야 한다. 법원 역할은 사실상 끝났기 때문이다. 소유권 이전 등기는 낙찰자가 직접 촉탁 등기신청서를 작성하고 필요한 첨부서류를 준비해 법원에 접수해야 한다. 법원은 관할등기소에 등기 촉탁만 대신한다.

암초가 등장할 수 있다. 바로 명도(인도)다. 해당 부동산의 점유자를 퇴거시키는 일이다. 민사집행법상 명도 대상자가 많지는 않지만, 경매 과정에서 가장 어려운 일이다. 명도소송까지 가면 일반인은 감당하기 버겁다. 변호사 등 법률대리인이 필요하고 그에 따른 비용도 지불해야 한다. 실제 소유까지는 수년이 걸릴 수도 있다. 명도가 끝나야 경매가 종료됐다고 볼 수 있다.

원하는 경매 물건을 낙찰받기 위한 몇 가지 주의사항이 있다. 법원마다 입찰 시간이 조금씩 다른데, 예정 시간보다 좀 일찍 법원에 도착하는 게 유리하다. 입찰자가 몰리면 예상치 못한 지연이 있을 수 있다. 입찰표에 기재할 사항은 많지 않은데 의외로 실수가 잦다. 특히 입찰가는 숫자 하나만 더 써도 아주 난감해진다. 입찰보증금은 입찰가의 10~20%인데, 미리 수표로 준비해 두는 게 좋다. 입찰보증금 봉투와 입찰 봉투에 도장 찍는 것도 잊으면 안 된다. 수취증도 잘 보관해야 한다. 낙찰에 실패하면 당일 바로 입찰보증금을 돌려받는데, 이때 필요하다.

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① “몇 천 넣고 수억 벌었대” 부동산 경매, 시작은 등본  https://www.joongang.co.kr/article/25184392

② “200만원에 2억 빌라 장만” SNS가 안 알려준 경매 복병 https://www.joongang.co.kr/article/25187677 

③ ‘연금 0원’ 노인도 月27만원...집 판 돈 1억이 부를 마법 https://www.joongang.co.kr/article/25183606

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr