“몇 천 넣고 수억 벌었대” 부동산 경매, 시작은 등본

경매연구소 by 머니랩

관심

경매연구소 by 머니랩

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적인 재테크로 꼽힌다. 픽사베이

“경매로 투자금 몇천만원 넣고 수억원 벌었대.” 전 국민이 자산의 평균 80%를 부동산으로 소유하고 있어 ‘부동산 공화국’으로 불리는 한국에서 누구나 한번쯤 들어봤을 법한 투자 스토리입니다.

부동산 경매는 이제 막 부동산 투자에 관심 갖게 된 ‘부린이’(부동산+어린이)에게도, 부동산 투자 꽤 해봤다는 ‘고수’에게도, 부동산 투자가 전업인 ‘선수’에게도 매력적인 분야입니다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적인 수단이기 때문이죠.

그런데 매력적인 만큼 치명적입니다. 일반 매매와 달리 과정이 복잡하고 고려해야 할 변수가 매우 많기 때문입니다. 자칫 매입비용보다 부가비용이 많이 들어 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 한마디로 어렵습니다.

머니랩이 매력적이지만 어려운 재테크인 경매의 맵고, 짜고, 달콤한 요소를 [경매연구소 by 머니랩]에 쉽고 꼼꼼히 담습니다.

입찰제안서 쓰는 법부터 명도 기술까지, ‘부린이’부터 ‘선수’까지 꼭 알아야 할 경매 지식을 15회에 걸쳐 단계별, 상황별로 정리했습니다. 이론만으로는 아쉬워 매회 경매전문가와 함께 실제 낙찰된 물건의 권리 분석도 해보고 직접 임장도 갑니다.

알파벳을 모르는데 영어로 대화할 수 없는 법. 꼭 알아야 할 경매 기본 지식을 향한 첫걸음, 1회에 담았습니다.

복잡하고 어려운 재테크인 부동산 경매의 매력은 짭짤한 수익이다. 픽사베이

「

①맛보기 : 경매, 누구냐 넌!

」

경매는 낯설고 어렵고 복잡한 영역입니다. 어설프게 접근하면 큰 손해를 보거나 사기를 당하거나 바가지(대행수수료)를 쓰거나 아예 낙찰에 성공하지 못하고 헛수고만 할 수 있습니다.

그럼에도 경매는 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자도, 이익을 얻고 싶은 투자자도, 경매 중개인에게 투자를 맡긴 의뢰인도, 심지어 경매에 관심이 없는 일반인도 알아두면 도움이 될 영역입니다. 이유는 ‘경매의 매력’에 있죠. 머니랩의 [경매연구소 by 머니랩]이 경매를 쉽고 자세히 짚어봤습니다.

경매 매력이 뭔데?…“시세 차익이지”

복잡하고 위험한 경매에 대한 관심이 식지 않는 이유는 단연 수익입니다. 주변 시세보다 싼 가격에 원하는 부동산을 매입할 수 있기 때문이죠. 자, 여기 채권자와 채무자가 있습니다. 채무자는 채권자에게 언제까지 빌린 돈을 갚겠다고 약속하겠죠.

그런데 약속한 날에 빌린 돈을 갚지 않습니다. 채권자는 법원에 호소합니다. 법원은 채무자가 소유한 부동산을 ‘공개경쟁입찰매매’, 즉 경매로 처분합니다. 해당 부동산을 경매로 처분한 자금으로 빌려준 돈을 받지 못한 채권자의 손실을 보전합니다.

이때 법원은 감정평가액을 기준으로 해당 부동산의 가치를 판단합니다. 즉 감정가가 최저입찰가가 됩니다. 이 감정가는 일반적으로 거래 시세의 평균 80% 수준입니다. 자 그럼, 최저입찰가에만 낙찰받아도 시세보다 20% 저렴하게 해당 부동산을 살 수 있는 셈이죠. 그런데 해당 부동산이 첫 번째 경매에서 낙찰자를 찾지 못해 유찰되면 두 번째, 세 번째 경매가 진행되는데요. 한 번 유찰될 때마다 최저입찰가가 20~30% 낮아집니다.

시세가 6억원인 아파트로 간단히 따져볼게요. 통상 이 아파트의 최저입찰가는 5억원 정도입니다. 첫 번째 경매에서 유찰되면 두 번째는 20% 낮아진 4억원이 되겠죠. 세 번째 경매에서 최저입찰가는 3억2000만원입니다. 만약 세 번째 경매에서 최저입찰가에 최고가 매수신고인(낙찰자)으로 선정되면 시세의 절반 수준에 해당 부동산을 갖게 됩니다.