‘신길동 22평’ 6.4억에 경매…근데 세입자가 안 나가면요?

경매연구소 by 머니랩

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부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적인 재테크로 꼽힌다. 픽사베이

“경매로 투자금 몇천만원 넣고 수억원 벌었대.” 전 국민이 자산의 평균 80%를 부동산으로 소유하고 있어 ‘부동산 공화국’으로 불리는 한국에서 누구나 한번쯤 들어봤을 법한 투자 스토리입니다.

부동산 경매는 이제 막 부동산 투자에 관심 갖게 된 ‘부린이’(부동산+어린이)에게도, 부동산 투자 꽤 해봤다는 ‘고수’에게도, 부동산 투자가 전업인 ‘선수’에게도 매력적인 분야입니다. 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 대표적인 수단이기 때문이죠.

그런데 매력적인 만큼 치명적입니다. 일반 매매와 달리 과정이 복잡하고 고려해야 할 변수가 매우 많기 때문입니다. 자칫 매입비용보다 부가비용이 많이 들어 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 한마디로 어렵습니다.

머니랩이 매력적이지만 어려운 재테크인 경매의 맵고, 짜고, 달콤한 요소를 [경매연구소 by 머니랩]에 쉽고 꼼꼼히 담습니다.

입찰제안서 쓰는 법부터 명도 기술까지, ‘부린이’부터 ‘선수’까지 꼭 알아야 할 경매 지식을 15회에 걸쳐 단계별, 상황별로 정리했습니다. 이론만으로는 아쉬워 매회 경매전문가와 함께 실제 낙찰된 물건의 권리 분석도 해보고 직접 임장도 갑니다.

알파벳을 모르는데 영어로 대화할 수 없는 법. 1회에 이어 2회에도 꼭 알아야할 경매 기본 지식을 담았는데요, 경매 절차를 짚어봤습니다. 더불어 이주현 지지옥션 선임연구원이 경매 초보자도 도전해볼 만한 서울 영등포 중소형 아파트를 권리분석했습니다.

📃글 싣는 순서

 ① 맛보기 : 경매, 누구냐 넌!
 ② 맛보기 : 경매 절차, 한눈에 쏙!

복잡하고 어려운 재테크인 부동산 경매의 매력은 짭짤한 수익이다. 픽사베이

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②맛보기 : 경매 절차, 한눈에 쏙! 

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경매는 낯설고 어렵고 복잡한 영역입니다. 어설프게 접근하면 큰 손해를 보거나 사기를 당하거나 바가지(대행수수료)를 쓰거나 아예 낙찰에 성공하지 못하고 헛수고만 할 수 있습니다.

낯설고 어렵고 복잡할수록 기본이 탄탄해야죠. 지난주에 이어 이번 주도 [경매연구소 by 머니랩]과 함께 ‘경매의 매력’을 쉽고 자세히 알아보시죠.

“경매 절차, 술술 꿰자”

경매의 뼈대, 절차를 살펴보겠습니다. 우선 채무자와 채권자가 있습니다. 채무자가 약속한 날까지 빌린 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자가 가진 재산을 팔아 빌려준 돈을 회수하려고 하죠. 그런데 마음대로 막 팔 수는 없습니다. 법원을 통해야 합니다. 채권자가 채무자의 재산에 대해 법원에 ‘공개경쟁입찰매매’, 즉 경매 신청(①)을 합니다.

법원은 경매 신청에 대해 검토하고 이유가 있다고 판단하면 경매개시결정(②)을 하고 채권자와 채무자(소유자)에게 경매개시 결정문을 통보(송달)합니다.

일단 법원이 경매개시를 결정하면 2일 안에 관할등기소에 기입등기를 촉탁합니다. 기입등기가 완료되면 해당 부동산에 대한 압류 효력이 발생합니다. 이 부분은 일반적인 부동산 매매를 할 때 신경 써야 할 부분이기도 합니다. 기입등기가 이뤄진 뒤에 해당 부동산에 대한 권리를 취득(매입)해도 (압류) 채권자에게 대항하지 못합니다. 즉 채권자에게 빚을 갚아야 해당 부동산을 온전히 소유할 수 있게 됩니다.

신재민 기자

경매개시를 결정하고 나면 법원은 감정평가사를 선임해 해당 부동산에 대한 평가를 진행(③)합니다. 위치부터 주변 시세‧건물 구조‧마감재까지 평가해 감정가, 즉 최저입찰가를 결정합니다. 이때 대지와 건물의 감정가를 구분해 평가하는데요. 지난 1회에서 알아봤죠, 부동산등기부등본의 ‘갑구’와 ‘을구’의 권리 사항이 다를 수 있기 때문입니다.

또 법원은 집행관을 통해 해당 부동산의 점유 관계나 차임 등 현황 조사를 시행합니다. 이후 매각기일 14일 전에 신문이나 법원 게시판(온라인)에 경매 관련 공고(④)를 냅니다. 알아둬야 할 점은 신문 공고는 첫 매각 기일 전 한 번만 실시한다는 점입니다. 해당 경매물건이 유찰된 뒤 진행되는 경매에 대한 정보는 온라인 공고만 이뤄집니다.