1년 살면 5000만원 번다, 연말정산보다 짜릿한 장기거주 공제[뉴스원샷]

고가 아파트일수록 양도세 장기보유특별공제 혜택이 크다. 여당의 양도차익별 장기보유특별공제 차등 방침에 압구정동 등 초고가 지역이 긴장하고 있다. 사진은 압구정동 현대아파트 전경. 뉴스1

“양도차익 규모별로 (양도세) 장기보유특별공제를 차등 적용한다.”

[부동산 위키] #여당 양도세·종부세 완화 방침 #최고 80% 공제제도 손보기로 #집값 비쌀수록 공제효과 커 #”거주가 주택 재테크 필수”

“종부세에 10년 이상 장기거주 공제를 신설한다.”

지난달 27일 여당인 더불어민주당 부동산특위가 밝힌 세제 완화안이다. 보편적인 세금 감면은 아니고 1주택자를 대상으로 한 조건부 완화다.

기존 공제제도를 조정할 방침이다. 양도세의 장기보유특별공제, 종부세의 고령·장기보유 세액공제다. 이게 무시할 게 아니다. 공제가 어떻게 되느냐에 따라 세금이 천양지차로 갈라진다.

거주 요건 추가한 양도세 장기보유특별공제 

양도세의 장기보유특별공제는 오랫동안 보유한 부동산의 세금을 감면해주는 장치다. 단기 차익을 노린 투기적 수요를 억제하고 장기 보유의 실수요를 유도하기 위한 것이다.

소득 공제 방식이다. 양도차익에서 공제율을 적용한 액수를 뺀 금액에만 세금을 매긴다. 양도차익이 1억원이고 공제율이 80%이면 2000만원만 양도소득으로 간주한다.

주택자 양도세 장기보유특별공제. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr1

현재 3년 이상 보유한 1주택자만 해당한다. 현 정부가 다주택자에 양도세 중과를 적용하면서 장기보유특별공제를 제외했다.

공제율은 당초 물가상승률 정도였다. 물가가 오르는 만큼은 자연스러운 상승으로 보고 소득에서 뺐다. 연간 3% 정도였다. 이명박 정부 때 금융위기 이후 침체된 부동산 경기를 살리기 위해 8%로 대폭 확대했다. 최고 공제율이 10년 이상 80%다.

그러다 현 정부가 올해부터 2년 이상 거주 요건을 추가해 공제율을 최고 80%로 두고 절반씩 연간 4%씩 나눴다. 최고가 보유 10년 이상 40%, 거주 10년 이상 40%다. 거주 기간이 2년 미만이면 40% 공제도 받지 못한다. 연간 2%씩 최고 15년 이상 30%다.

장기보유특별공제는 양도차익이 많을수록 유리하다. 장기보유특별공제를 적용한 소득이 확 줄면서 적용 세율이 뚝 떨어지기 때문이다. 양도세는 양도차익이 클수록 세율이 올라간다.

김종필 세무사는 “양도가격이 비쌀수록 9억원이 전체 매도가격에서 차지하는 비중이 작기 때문에 초고가주택 세금은 비과세 기준 금액(현재 9억원)보다 장기보유특별공제에 좌우된다”고 말했다.

지난 3월 압구정동 전용 196㎡ 아파트가 63억원에 팔렸다. 12년 전인 2009년 30억원에 산 집이다. 양도차익이 33억원이다.

집주인이 1주택자로 보유 기간 12년간 거주도 했으면 장기보유특별공제율이 80%다. 9억원 비과세 혜택까지 더해져 양도세가 양도차익의 10분의 1도 되지 않는 2억2100만원이다.

집주인이 9년 거주해 거주 요건에서 36%를 적용받아 총 76%의 장기보유특별공제를 받는다면 양도세가 2억7400만원이다. 1년 더 거주할수록 세금이 5000만원 정도 줄어드는 셈이다.

거주한 적이 없다면 12년 보유 기간의 24% 장기보유특별공제만 받아 양도세가 9억9000만원이나 된다.

때문에 여당의장기보유특별공제 차등 방침에 초고가주택 소유자들이 불안해하고 있다. 현재 상한 80%보다 낮아질 것으로 예상되는데 세금이 억대로 늘 수 있어서다. 장기보유특별공제를 차등화하는 양도차익 기준과 차등 공제율이 쟁점이 될 전망이다.

종부세 최대 90% 줄어 

종부세는 소득이 아니어서 세액 공제 방식이다. 60세 이상 고령자와 5년 이상 장기보유자를 대상으로 한다. 합쳐서 상한이 70%였다가 올해 80%로 올라갔다. 공시가격에다 세율 등을 적용해 계산한 세금에서 그만큼 깎아주는 것이다. 역시 공시가격이 비쌀수록 공제율이 같아도 줄어드는 세금 금액이 많다.

종부세

고령·장기보유 세액공제는 당초 노무현 정부가 2005년 종부세를 도입할 때 없었다. 2008년 헌법재판소가 세대별 합산 과세에 위헌 결정을 내리면서 주거 목적의 1세대 1주택을 우대하도록 요구한 데 따라 생겨났다.

여당 부동산특위가 연령·보유 기간을 기준으로 한 현행  세액 공제에 10년 거주 기간 요건을 추가하고 공제율을 10% 더 올리겠다고 했다. 상한이 90%가 되는 셈이다.

지난달 1일 소개한 가수 조영남씨의 종부세 사례를 보자(공시가 뛰자 곳곳 보유세 비명…그래도 조영남이 웃는 이유).
그가 보유한 아파트 공시가격이 올해 52억3200만원이다. 60세 미만, 5년 미만 보유여서 세액공제가 없으면 종부세가 4800만원이다. 조영남씨가 70세 이상이고 15년 이상 보유해 상한인 80% 공제를 받아 세금이 960만원으로 확 줄어든다.

이 아파트에 계속 살았기 때문에 추가 10% 공제도 받으면 480만원이다. 재산세를 합친 총 보유세가 2400만원으로 종부세가 차지하는 비중이 20%다. 세액공제가 없다면 총 보유세가 7700만원이고 종부세가 절반이 넘는 63%를 차지한다.

초고가주택의 경우 대개 직접 거주하는 비율이 높아 여당의 거주 세액공제 혜택을 많이 볼 것으로 예상된다.

양도세·종부세 공제가 고가주택 소유자에겐 직장인의 연말정산 환급보다 더 짜릿할 것 같다.

김종필 세무사는 “세제에서 거주 혜택이 늘고 있기 때문에 주택 재테크에서 거주가 필수”라며 “집값 조금 더 오르는 것보다 거주해 공제 혜택을 받는 게 더 많이 남는다”고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr