홍남기도 못피한 갱신권 분쟁…法, 이번엔 "세입자 나가라"

중앙일보

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아파트 단지 모습. 위 사진은 기사와 관계 없음. [연합뉴스]

지난해 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 새로운 집주인과 갈등을 빚은 사건에서 법원이 집주인 손을 들어줬다. 앞서 다른 1심 법원은 세입자 손을 들어준 사례가 있어 혼란이 예상된다.

임대차보호법 개정안 '계약갱신청구권' 분쟁 소송서 #중앙지법 "실거주 믿고 계약한 잘못 없어" 집주인 손 #앞선 수원지법 "세입자 나가라 못해" 엇갈린 판단

19일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 집주인 A씨 부부가 임차인 B씨 등을 상대로 제기한 건물인도 소송에서 “집주인은 보증금 5000만원을 돌려주고, B씨 등은 건물을 인도하라”고 지난달 판결했다.

신혼부부인 A씨 부부는 지난해 7월 5일 서울 강남구 일원동의 59.76㎡ 아파트를 13억 5000만원에 구입하는 계약을 체결했다. A씨 부부가 잔금을 치르고 아파트의 소유권 이전등기를 마친 건 그해 10월 30일이었다.

그런데 같은 해 7월 31일자로 세입자의 계약갱신청구권 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안이 시행되게 됐다. 원칙적으로 2년을 보장하는 임차 기간에서 세입자가 한 차례 계약갱신청구권을 행사하면 집주인이 실거주 하는 등의 제한적 사유를 제외하곤 거부할 수 없도록 한 게 핵심이다.

이에 세입자 B씨(실거주자는 B씨의 부모)는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전인 10월 초 전(前)주인에게 2년 계약 연장을 요구했다. B씨 등은 해당 아파트를 2019년 4월 15일부터 보증금 5000만원, 월세 130만원으로 임차하고 있어 계약 만료 시점은 올해 4월 14일이었다.

전주인은 매매를 이유로 이를 거절했지만, B씨는 같은 달 16일 계약갱신청구권을 행사하겠다고 통보했다. 올해 6월 아이 출산 예정이었던 A씨 부부는 B씨 측에 “계약 만료일에 맞춰 나가달라”고 요청했지만, 임차인들은 계약갱신청구권을 행사했다며 이를 거부했다. 이에 A씨 부부가 건물인도 소송을 낸 거였다.

법원은 새 집주인인 A씨 부부 손을 들어줬다. 재판부는 “B씨 등이 계약갱신청구권 행사한 시점(10월 16일)에서 A씨 부부는 아직 소유권이전등기(10월 30일)를 하지 않아 임대인의 지위가 될 수 없었다”며 “A씨 부부는 법 개정 전 매매시 당연히 실거주를 할 수 있다는 믿음으로 매매 계약을 체결했고, 그 믿음에는 잘못이 없다”고 판단했다.

이어 “임차인의 계약갱신요구권 실행 전 소유권이전 등기가 되지 않았다는 사정으로 새 주인이 계약갱신을 거절할 수 없다면 형평에 반하는 일”이라고도 했다.

현행법은 세입자의 계약갱신청구를 집주인이 거절할 수 있는 사례에 '그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반'하거나 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'도 포함하고 있는데, 재판부는 A씨 부부 사례가 후자에 속한다고 봤다.

이 판결은 세입자들의 계약 만료 엿새 전인 지난 4월 8일 나왔다. B씨 측은 1심 판결 직후 항소했으며, 집행 정지신청을 내 법원은 1500만원의 공탁을 조건부로 B씨 측의 신청을 인용했다. A씨 부부가 1심에서 이겼더라도 세입자들이 당장 집을 비워야 하는 건 아닌 셈이다.

반면 지난 3월 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 새 집주인 C씨가 기존 세입자 D씨를 상대로 제기한 건물 인도청구 소송에서 원고 패소라는 상반된 판결을 내렸다. 전세 계약을 체결하고 있던 D씨 역시 매매 계약 당시엔 새 전세를 알아보겠다는 취지로 말했다가, 임대차보호법 개정안 시행 이후 계약갱신청구권을 행사한 케이스였다.

재판부는 “종전 임대인이 실제 거주하는 것이 아니므로 (새 주인인) C씨 거주를 이유로 D씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”고 판결했다.

지난해 법 개정 직후 집주인과 세입자 간 계약갱신청구권 문제로 갈등을 빚는 사례가 종종 있었다. 홍남기 경제부총리도 지난해 8월 경기 의왕시 아파트를 매도하려했으나, 전세 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 매매가 무산될 위기에 처하자 위로금을 주고 내보낸 것으로 알려져 있다.

혼란이 야기되자 정부는 “매매 체결시 집주인들이 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해야 한다”는 유권해석을 내놨다. 이에 더해 올해 1월부턴 매매 계약서에 세입자의 의사를 표시하도록 하는 시행규칙을 도입했다.

이유정 기자 uuu@joongang.co.kr