세입자가 5% 증액, 분쟁 조정 동의 안하면 소송 간다

국토교통부가 지난달 31일부터 시행하고 있는 계약갱신요구권(2년+2년)과 전ㆍ월세 상한제(최대 5%) 관련 해설집을 28일 배포했다. 국회 법제사법위원회에 관련 주택임대차보호법(주임법) 법안이 상정되고 본회의를 통과한 뒤 시행까지 걸린 시간은 단 이틀에 불과했다. 혼란스러운 상황에 민원이 폭주한 데 따른 후속 조치다.

주택임대차보호법 해설집 살펴보니

해설집에 따르면 계약갱신요구권이 발동되면 집주인은 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있고, 이를 초과해 계약하더라도 세입자는 5%만 내도 된다. 또 세입자가 5% 증액에 동의하지 않고, 분쟁 조정도 받지 않겠다고 하면 집주인은 소송해서 받는 수밖에 없다. 주요 내용을 질의응답(Q&A) 방식으로 살펴봤다.

서울 서초구 주택ㆍ상가건물 임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부 모습.［연합뉴스］

임대료 증액 상한은 5%

임차인이 동의 안 하면 계약갱신 때 임대료를 못 올리나.

“그렇지 않다. 계약 갱신 시 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 임대료의 5% 범위에서 올릴 수 있다. 당사자 간 합의가 이뤄지지 않을 경우 임대인은 조세나 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 증액 청구할 수 있고 분쟁조정절차 등을 통해 요건이 인정되면 증액할 수 있다.  

임차인이 조정에도 응하지 않으면 어떻게 되나.

“법원에 차임증감청구소송을 해서 받으면 된다. 하지만 현실적으로 소송까지 갈 상황이 얼마나 있을지 미지수다. 양 측 모두 상당한 비용이 들다 보니, 그 전에 원만하게 협의가 될 것으로 본다.”

만약 양측이 임대료를 5% 이상 올리기로 합의하면.

“계약갱신요구권을 행사했느냐, 안 했느냐에 따라 다르다. 계약갱신요구권을 행사하지 않았을 경우 세입자는 임대료를 5% 초과해 계약한 뒤, 그 계약이 끝나고 나서 계약갱신요구권을 또 행사할 수 있다. 이때 임대료 증액 상한은 5% 이내다. 다시 말해 2+2+2년을 살 수 있게 되는 셈이다. 만약 계약갱신요구권을 행사하기로 계약서에 명시하고 5% 초과해 임대료를 올리기로 계약했다면 세입자는 임대료를 5% 이내로 증액한 금액만 내면 된다. 즉 2년만 더 살게 되는 계약갱신요구권은 발동됐지만, 임대료는 계약대로 안 내도 된다.”

법 시행 전에 이미 임대료 5%를 초과 증액해 계약 연장을 합의한 경우는.

“법 시행 전에 계약연장 합의를 했더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능하다. 임대료 증액을 5% 범위로 조정할 수 있다. 또 5% 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다.”

갱신요구는 임대차기간 끝나는 6개월~1개월 전까지 

서울시내 한 부동산 공인중개사 사무소에 매물 전단이 붙어있다. ［뉴스1］

올해 9월 30일 만료되는 임대차 계약의 경우 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있나.

“1개월 전인 8월 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전해야 한다. 단 법 개정으로 올해 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약의 경우 6개월~2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 한다.”

임대인이 법 시행 전에 제삼자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우는 어떻게 하나.

“기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 임대인은 법 시행 이전에 제삼자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금이나 계약서 등을 통해 명시적으로 입증해야 한다. 임대인이 법 시행 이후에 제삼자와 계약을 체결한 경우에는 기존 임차인에게는 계약갱신요구권이 부여돼 갱신 요구를 할 수 있다.”

임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 경우는.

“법에 따라 효력이 없다.”

임차인이 계약만료 기간에 맞춰 나가기로 했다가 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

“행사할 수 있다. 사전에 합의했더라도 계약이 끝나는 6개월 전~1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있다.”

세입자가 두 달 이상 연체하면 임대인도 갱신 거절 가능 

임대인이 갱신 거절할 수 있는 경우는.

“주임법 6조의3 제1항에 해당하는 내용이면 가능하다. 임차인이 통틀어 임대료를 2개월분에 달하게 연체하면 갱신 거절할 수 있다. 주택을 본래 용도가 아닌 다른 목적으로 임차한 경우도 가능하다. 임대인의 직계존속, 직계비속 등 실거주하려는 경우도 가능하다.”

임대인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절했지만, 실제로 살다가 제삼자에게 임대하면.

”추가로 갱신될 2년의 기간이 지나기 전에 제 3자에게 임대한 경우 원칙적으로 이전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 하지만 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 배상하지 않아도 된다. 공공주택 특별법의 실거주 의무 예외 사유 참고하면 된다. 사망하거나 해외 주재원으로 파견되는 경우, 혹은 세대원이 근무ㆍ생업ㆍ취업 등의 이유로 세대원 전원이 수도권 외 지역으로 가는 경우, 혼인ㆍ이혼 등으로 퇴거하는 경우 등이 있다.”

법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절 가능하나.

“안 된다. 법인은 주임법에 따른 실거주 대상으로 보기 어렵다.”  

법인이 임차인인 경우 주임법 적용되나.

“법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없으면 적용되지 않는다. 단 예외적으로 LH와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건에 따라 보호 대상이 될 수 있다. 즉 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 등이다.”

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr