“3개사 제안 곳곳 위법 소지”…한남3구역 과열 수주전 쟁점 5가지

중앙일보

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서울 강북 지역의 대표적 재개발 구역인 용산구 한남뉴타운 3구역. [연합뉴스]

정부가 서울 강북 재개발 최대어인 한남3구역 특별 현장점검을 4일부터 실시한다. 서울시는 3일 “서울시ㆍ국토부ㆍ한국감정원이 합동점검반을 구성해 4일부터 15일까지 한남3구역 시공사 입찰 선정과정 등에 대해 특별점검을 한다”고 밝혔다. 시공사 선정을 앞두고 지나치게 경쟁이 과열됐다는 판단에서다. 시공사 선정 입찰이 관계법 등 현행규정이 허용하는 범위 내에서 공정하게 이뤄지고 있는지 면밀히 검토할 예정이다. 이를 위해 총 14명으로 구성된 합동점검반에 건설 분야별 기술전문가를 외부전문가로 참여시켰다. “위법 사안에 대해 분명히 조치하겠다”는 게 정부의 입장이다.

정부 4일부터 한남3구역 합동점검 #법적으로 따져본 한남3구역 수주전 #"시공 외 금전 이익은 모두 위법"

정부의 이런 움직임에 수주전에 뛰어든 건설 3사(현대건설ㆍ대림산업ㆍGS건설)는 숨 고르기를 하는 모양새다. 지난달 31일 서울 성동구 옥수동 한남 하이츠 재건축 수주전에서 GS건설만 입찰해 수주전이 유찰됐다. 현대건설은 막판 수주전에 불참하면서 “관계기관과 행정기관에서는 최근 시공사 선정 입찰 과정이 과열되고 있다고 판단해 이례적인 특별 점검을 할 예정으로 주된 점검사항은 건설사의 과도한 특화 설계안을 주목하고 있다”며 점검 이후 입찰 제안서를 제출하겠다고 밝혔다.

정부의 점검 결과에 따른 파장이 클 전망이다. 한남3구역 수주전 관련 논란이 되는 이슈에 대해 박일규 법무법인 조운 대표변호사와 함께 짚어봤다.

①분양가 보장= GS건설은 일반분양가로 3.3㎡당 7200만원(분양가 상한제 미시행시), 조합원 분양가로 3500만원 이하를 제시했다. 위법하진 않지만, 정비사업의 사업성을 위해 조합원 분양가를 더 올려야 하는 상황에서 시공사가 그 차액을 부담하겠다고 한 것이라면 문제의 소지가 있다. 국토부의 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면 ‘시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청하여서는 안 된다’고 명시되어 있다. 만약 시공사가 차액 부담이 아니라, 조합원 분양가를 낮춰도 사업성을 높일 수 있다는 자신감을 보인 것이라면 문제가 안 된다. GS건설 관계자는 “무조건 7200만원 분양가를 보장하겠다는 게 아니라 분양가 상한제 미적용 시 등 적법한 테두리 안에 있는 경우를 전제한 제안”이라고 말했다.

②무이자 이주비 대출= 재건축 사업의 이주비 대출 한도가 LTV(담보인정비율) 40%로 제한됐다. 재개발은 추가로 건설사에서 지원할 수 있다. 단, 조합이 은행으로부터 조달하는 금리 수준으로 유상 지원만 할 수 있다. LTV 40% 이상의 이주비를 건설사가 무이자로 대출 지원하겠다는 것은 법령 위반 소지가 높다. 현재 도정법의 위임을 받은 계약업무처리기준은 시공사가 시공 능력이 아닌 금전 등 재산상 이익을 제공해선 안 된다고 명시되어 있다.

③임대주택 민간 매각= 대림건설은 임대 아파트 0세대를 공약했다. 임대주택 리츠 사업을 하는 자회사 대림 AMC가 임대 가구로 잡혀 있는 876가구를 매입해 민간임대를 하겠다는 것이다. 도정법상 공공에 임대주택을 강제로 매각해야 한다는 조항은 없다. 조합이 요청하면 공공이 요청에 따라 매입해야 한다는 공공의 의무 규정은 있다. 하지만 반대로 조합이 공공에 임대 물량을 무조건 처분해야 한다는 강제 규정은 없다.

④대안 및 혁신설계= 아이디어 차원의 혁신설계는 법적으로 문제의 소지가 없다. 다만 혁신설계를 위해 추가로 드는 수백억대의 비용을 지원하겠다고 한다면 문제가 된다. 건설사에서 시공과 관련 있는 사항이라고 주장할지 모르겠지만, 법은 시공 관련성을 정말 시공과 관련된 내용으로 좁게 해석하는 만큼 계약업무처리기준의 위반으로 볼 수 있다.

⑤각종 무상 지원= 3사 모두 1조가 넘는 사업비를 무이자로 지원한다거나, 추가분담금을 입주 1년 후 납부하게 한다는 등의 모든 무상 지원 관련 내용은 시공과 관련 없는 이익 제공으로 계약업무 처리 기준 위반으로 보인다.

국토부의 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면 시공사는 규정 위반 시 입찰자격이 박탈되고 해당 시공자의 입찰보증금은 조합에 귀속된다고 명시되어 있다. 한남3구역 입찰에 참여하면서 시공사는 입찰보증금 1500억원씩, 총 4500억원을 걸어둔 상태다. 조합의 입찰보증금 몰수 여부와 관련해 박 변호사는 “입찰 공정성을 심하게 해칠만한 사유가 있어야 몰수할 수 있다”며 “한남3구역의 제안 내용을 보면 건전한 상식에 비쳐 판단했을 때 몰수까지 할 정도는 아니라고 본다“고 진단했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr